나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50258 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 107-11 오션빌16비 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희초등교" 북서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제402호로서, 외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-12-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변 중점경관관리구역), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울서부지방법원에서 진행 중인 서울서부지방법원 2026타경50258 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 서대문구 연희동 107-11 오션빌16비 4층 402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 443,000,000원입니다.

토지면적은 36.29㎡ (약 10.98평)이며, 건물면적은 60.78㎡ (약 18.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 상세 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50258 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 107-11 오션빌16비 4층 402호 (신주소: 서울특별시 서대문구 증가로 37-1)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

* 준공 연도: 2010년 09월 06일

* 토지면적: 36.29㎡ (약 10.98평)

* 건물면적: 60.78㎡ (약 18.39평)

* 감정가: 443,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 이용상태: 현관 1, 방 3, 주방 1, 거실 1, 욕실겸화장실 2, 발코니 1 등으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희초등교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 2~3분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 권리 분석 시 특별히 주의해야 할 사항이 있습니다.

주택임차인으로 윤장현 씨가 등재되어 있으며, 보증금은 340,000,000원입니다. 그러나 등기부등본 상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 나타나며, 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자로서 임차인의 보증금반환채권을 양수하였고, 매각으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 임차권 등기는 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2026.03.04. 접수)이며, 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2010-09-08)

* 소유권이전 (2011-03-15)

* 주택임차권 (윤장현, 340,000,000원, 2023-10-27 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 340,000,000원, 말소기준권리)

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 연희동 187-45 소재 "연희그린빌라" (2004년식, 61.45㎡)가 370,000,000원에 매매되었습니다. 이는 본건(2010년식, 60.78㎡)과 면적 및 준공 연도가 비교적 유사한 사례입니다.

* 2026년 3월, 연희동 219-15 소재 (219-15) (1986년식, 44.37㎡)가 285,000,000원에 매매되었습니다.

* 2026년 3월, 연희동 1-103 소재 "연희빌라에이동" (1991년식, 35.4㎡)이 190,000,000원에 매매되었습니다.

본 건의 감정가는 443,000,000원이나, 유사 면적 및 연식의 최근 매매 사례(370,000,000원)와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물의 신축 연도(2010년)를 고려하면 감정가가 과도하게 높다고 보기는 어렵습니다. 연희동 일대는 주택 및 상가가 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 부근에 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 도보 2~3분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기반시설: 상하수도, 위생, 개별 도시가스 보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 비록 등기부상 대항력이 없다고 명시되었으나, 임차인이 거주 중인 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 현황: 제시외 건물은 없으나, 건물 내외부의 노후화 또는 하자 발생 가능성에 대한 사전 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. HUG가 신청 채권자로, 임차인의 보증금반환 채권을 양수하고 잔존 보증금에 대한 권리를 포기하겠다는 의사를 밝힘에 따라 낙찰자가 인수할 임대차보증금은 없는 상황입니다. 이는 본 건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매가보다 감정가가 다소 높게 책정된 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: HUG의 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 비교적 신축 건물: 2010년식 건물로, 오래된 건물에 비해 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 서울 도심 접근성: 서대문구 연희동은 서울 도심 접근성이 양호한 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 거주 적합성: 주변 환경이 주거에 적합하며, 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 443,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 매매 사례로는 2026년 3월 거래된 연희그린빌라(2004년식, 61.45㎡)가 370,000,000원입니다.

본 건은 해당 사례보다 건축 연도가 6년 더 신축이며, 면적도 유사합니다.

HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 본건의 예상 입찰가는 390,000,000원에서 420,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 주변 시세 조사가 추가로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.