나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50248 [1] 서울특별시 은평구 신사동 241-8 호성그린뷰 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '서울상신초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 및 아파트 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철6호선 '응암역' 및 '새절역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 중 제5층 제501호로서, (사용승인일자:2014.10.22.) 외벽 : 외장 타일 및 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급수설비, 배수설비, 전기설비, 승강기설비 및 도시가스 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 집합건축물대장 상 다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대))의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연계되어 차량 출입이 가능한 현황 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 조망가로특화경관지구((자세한 사항은 서울시 도시계획과에 문의)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2022.1.29.~2027.1.28.), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50248 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 241-8 호성그린뷰 5층501호

감정가: 444,000,000원

건물 준공 연도: 2014년 10월 22일

1.2. 건물 정보

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 다세대주택(단지형다세대)으로 이용 중)

건물면적: 51.83㎡ (약 15.68평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 중 제5층 제501호

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

토지 지분: 30.999㎡ (약 9.38평)

토지 형상 및 이용상태: 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용 중

토지 제시외면적: 0.00㎡

인접 도로상태: 본 건과 연계되어 차량 출입이 가능한 현황 포장도로와 접하고 있음.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: 토지거래허가구역, 정비구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '서울상신초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 아파트 등이 주를 이루는 주거지대임. 이는 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음을 시사함.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함.

근거리에 지하철 6호선 '응암역' 및 '새절역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

서울 지하철 6호선은 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금을 지급받은 임차인 김 이 등재되어 있음.

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-10

확정일자: 2020-06-10

배당신고일자: 2023-07-03

대항력: 없음

비고: 신청채권자(주택도시보증공사)는 본 임차인의 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음. 이는 매각으로 인해 해당 임차인의 권리가 소멸됨을 의미하며, 매수인에게 대항할 수 있는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2020년 9월 4일 접수된 정경순 근저당권 (170,000,000원)임.

본 건의 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됨.

감정평가서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액: 약 515,000,000원 (근저당 170,000,000원 + 40,000,000원, 주택임차권 305,000,000원 - 강제경매 채권액으로 반영)

주요 권리 내역: 소유권 변동, 근저당권, 압류, 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등기가 등재되어 있었으며, 대부분 말소 예정이거나 말소되었음.

강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 305,000,000원의 채권으로 경매가 진행되고 있음.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸하는 일반적인 경매 물건임.

주요 임차권자인 김 은 대항력이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사로부터 보증금 관련 확약서를 제출받아 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

다만, HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

본 건은 서울특별시 은평구 신사동의 주거지대에 위치하며, 인근에 서울상신초등학교가 있어 학군 배후 수요가 예상됨.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 형성이 잘 되어 있는 편임.

다만, 해당 지역은 주로 주거 용도 위주로 형성되어 있어 상업 시설 밀집도는 높지 않으며, 일반적인 주거지 상권으로 분석됨.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리한 점은 상권 이용 편의성을 높이는 요소임.

5. 생활정보

교통: 지하철 6호선 응암역 및 새절역 인접, 버스정류장 근접으로 편리한 대중교통망 확보.

교육: 서울상신초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

편의시설: 주거지역 특성상 주변에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 대형 편의시설 정보는 추가 확인 필요.

설비: 본 건물은 위생설비, 급수설비, 배수설비, 전기설비, 승강기 및 도시가스 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재함.

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됨.

조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 규제가 적용됨.

특히 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 재개발/재건축 가능성이 있으나, 이에 따른 사업 진행 및 개별 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

'토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 별도 허가를 받아야 할 수 있음 (지정기간 2022.1.29.~2027.1.28. 및 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31. 등 상이한 기간 및 대상 존재). 이는 향후 매각 또는 거래 시 유의해야 할 사항임.

6.2. 특수물건정보

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청했으며, HUG 인수조건 변경이라는 문구가 특이사항으로 기재되어 있음. 이는 HUG가 본 건의 임대차 보증금 관련하여 특정 조건을 매수인에게 적용하거나, HUG의 보증금 지급 및 채권 회수 과정에서 발생하는 조건일 수 있음. 구체적인 내용은 HUG에 확인이 필요함.

정비구역: 은평구 신사동 일대가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 영향을 받을 수 있음. 이는 잠재적 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 지연이나 규제 강화 등의 위험 요인도 될 수 있음.

6.3. 임차인 관련 리스크

주요 임차인(김 )은 대항력이 없으며, 채권자인 HUG로부터 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출받아 인수 보증금이 없는 것으로 분석됨.

하지만, HUG 인수조건 변경이라는 문구와 관련하여, HUG와의 거래 조건에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동의 입지 좋은 주거지역에 위치하며, 비교적 신축(2014년 준공)인 도시형생활주택임.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고, 인근에 초등학교가 있어 주거 환경이 우수함.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 깔끔한 편임.

다만, 복합적인 토지이용계획 및 다수의 제한사항, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 확인이 필요함.

특히 '정비구역' 지정은 향후 가치 상승 또는 개발 규제라는 양면성을 내포함.

8. 투자 포인트

신축(2014년) 도시형생활주택으로, 연식이 오래된 다세대/빌라 대비 선호도 높음.

지하철 6호선 역세권(응암역, 새절역)으로 교통 편의성 우수.

대항력 있는 임차인 없어 명도 용이 및 인수 부담 적음.

정비구역 지정으로 인한 장기적인 개발 이익 기대 가능성.

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰 시 시세차익 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 444,000,000원임.

최근 주변 다세대/빌라 시세 분석 결과 (2026년 5월 거래 기준):

신한노블레스 (82.37㎡, 2003년 준공): 39,000만원 (약 473만원/㎡)

미건빌라 (58.71㎡, 1992년 준공): 21,100만원 (약 359만원/㎡)

하나쉐르빌 (43.53㎡, 2002년 준공): 20,000만원 (약 459만원/㎡)

제공된 주변 시세 정보는 주로 연식이 오래된(1992년~2003년) 다세대/빌라이며, 면적 대비 가격 편차가 큼. 본 건은 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 동종/유사 물건에 대한 직접적인 비교는 어려운 상황임.

하지만, 감정가가 444,000,000원이고, 대상 건물의 전용면적은 51.83㎡ (약 15.68평)임. 이를 감정가로 단순 환산 시 약 857만원/㎡ 수준으로, 제공된 주변 시세 대비 높은 편임.

토지거래허가구역, 정비구역 등의 특이사항과 HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용 확인 후, 최종 입찰가격을 결정해야 함.

보수적인 접근을 위해, 감정가의 80~90% 수준 또는 주변 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 감정가 444,000,000원을 기준으로, 본 건의 특수성을 고려하여 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. (이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.