나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4015 [1] 서울특별시 금천구 독산동 194-13 메트로타운 제에이동 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구민문화체육센터" 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린상가 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2019.04.16.) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 평지의 토지로, "공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 차량통행 가능한 포장도로(독산로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 (진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 내부확인이 곤란한 상황으로 집합건축물대장(건축물 현황도)을 기준으로 도면을 작성하였으므로 실제 상황과 상이할 수 있으니 경매 참여시 유의 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 194-13 메트로타운 제에이동 제3층 제302호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4015 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 253,000,000원입니다.

토지 면적은 15.99㎡(약 4.84평)이며, 건물 면적은 33.42㎡(약 10.11평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2019년 4월 16일입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "금천구민문화체육센터" 서측에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.1. 3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로(독산로)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

관련 법규에 따라 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등의 경우 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 금천구(서울특별시)가 신청한 압류(접수일자: 2026년 1월 6일)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김현수)

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 8일

* 확정일자: 2022년 3월 15일

* 배당신고일자: 2024년 3월 7일

* 대항력: 없음

1.2. 3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상, 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전(매매) 등의 권리 변동이 있었으며, 주택임차권(김현수)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경4015)이 말소기준권리보다 늦은 2026년 3월 9일에 등기되었습니다.

1.2. 4. 인수되는 권리

물건명세서상 임차인 김현수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 근린상가 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

다세대주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

"금천구민문화체육센터"가 인접해 있어 지역 주민들의 이용이 많을 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

"금천구민문화체육센터"가 인접해 있어 문화 및 체육 활동 접근성이 좋습니다.

1.4. 2. 주거 환경

다세대주택과 오피스텔이 혼재하는 주거 지역으로, 비교적 정주 여건이 갖춰져 있습니다.

2019년에 건축된 신축급 오피스텔로, 건물 자체의 노후도는 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 관련 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경으로 인해 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 중요합니다. 이 조건이 매각 기일까지 명확히 이행되지 않을 경우, 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있으므로 계약 시 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.5. 2. 내부 확인 곤란

현장 조사가 어려운 상황으로, 집합건축물대장상 도면과 실제 내부 구조가 상이할 수 있습니다. 이는 경매 참여 시 유의해야 할 사항입니다.

1.5. 3. 토지거래허가구역 지정

외국인 등의 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 시 외국인 매수자에게는 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

권리분석상 말소되는 권리가 많아 비교적 안전한 경매 물건으로 보이나, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건의 명확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현재까지 파악된 바로는 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 기준 시세 파악 용이

* 2019년 준공된 신축급 오피스텔로 향후 가치 상승 기대

* 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 명도 관련 인수 부담이 없는 점 (보증금 포기 조건)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적(33.42㎡)의 메트로타운 오피스텔은 다음과 같이 거래되었습니다.

* 2024년 7월 15일: 245,000,000원 (4층)

* 2023년 11월 13일: 250,000,000원 (3층)

본건의 감정가는 253,000,000원이며, 물건은 3층에 해당합니다.

임차인의 보증금 252,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는 조건이므로, 이를 감안할 때 최근 실거래가 및 감정가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

권리상 명확하게 인수되는 보증금이 없고, 건물 상태가 양호하며 입지 조건을 고려할 때, 최근 실거래가 평균치인 약 247,500,000원을 기준으로 하되, 감정가(253,000,000원) 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 248,000,000원 ~ 253,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.