나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3964 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘서울염동초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 등촌역)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 건 내 ‘더에스에스타운’ 제4층 제403호로서 (사용승인일 : 2022.02.11.) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 오피스텔로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지{업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대)}로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-2 57m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3964 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제4층 제403호

* 건물명: 더에스에스타운

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제4층 제403호

* 사용승인일: 2022년 2월 11일

* 감정가: 3억 6천 9백만원 (369,000,000원)

* 토지면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

* 건물면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘서울염동초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2026년 3월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액: 379,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (대항력: 있음)

* 보증금: 100만원

* 차임: 70만원

* 전입신고일: 2025년 11월 28일

* 확정일자: 2025년 11월 28일

* 비고: 임차인의 전입 및 확정일자 정보가 미래 시점으로 기재되어 있어 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (안성우) (대항력: 없음)

* 보증금: 3억 7천 9백만원 (379,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입신고일: 2022년 4월 21일

* 확정일자: 2022년 4월 6일

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소되었으나, 물건명세서상 특이사항으로 매각조건에 명시되어 있습니다.

* 권리분석 요약:

* 상기 임차인 김 은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자 정보에 대한 검토가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(안성우)는 등기부상 주택임차권이 말소되었고, 임차인 현황상 대항력이 없다고 명시되어 있습니다.

* 다만, "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 따르면, 임차인 안성우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 해당 보증금에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액은 379,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 건물은 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통망: 지하철 9호선 등촌역과 인접하여 서울 도심 및 강남권으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 인근에 서울염동초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 공원, 아파트 단지, 다수의 근린생활시설이 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김 은 대항력이 있으나, 전입일자가 미래 시점(2025년 11월 28일)으로 기재되어 있어 해당 임차인의 법적 지위 및 실제 점유 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금 관련 조건(배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기)이 명시되어 있으나, 명확한 조건 해석 및 이행 여부에 대한 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 향후 임대차 시장 변동성: 신축 건물이나, 향후 공실 발생 및 임대료 하락 가능성에 대한 시장 동향을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 2월 준공된 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다. 또한, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 의 미래 시점 전입일자 정보와 HUG 관련 복잡한 조건은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본건 입찰 시에는 이러한 권리 관계 및 임차인 관련 사항을 면밀히 검토하고, 필요시 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 2월에 준공된 비교적 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 투자 가치가 높습니다.

* 복합 용도: 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택으로 구성되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 강서구 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 3억 6천 9백만원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 및 신축 건물임을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본 물건은 대항력 있는 임차인(김 )의 전입일자 오류 가능성 및 HUG 관련 조건 등 명확한 확인이 필요한 잠재적 리스크가 존재하므로, 이러한 부분을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서는 감정가인 3억 6천 9백만원을 기준으로, 리스크 요인 분석 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

(인수 보증금 합계: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.