나이스옥션 법원경매 고양 2023타경8828 [2] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 315-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "파주중학교" 북서측 근거리에 위치하며 부근은 농경지, 단독주택, 임야, 군부대 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 시 외곽지역으로서 대중교통상황은 보통이하임.

형태 및 이용상태

서측 하향 완경사지로 전 및 일부 현황 도로임.

인접 도로상태

본건 포함 서측으로 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상 일부에 인접토지 건물, 담장 등이 소재하나 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가하되, 이로 인하여 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으며, 샌드위치판넬구조물(犬舍 등), 펜스 등이 소재하나 이동 및 철거가 용이한바 감정평가에서 제외하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일부 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 지상에 소유자 불명의 제시외 건물㉠이 소재하며, 매각에서 제외, 법정지상권 성립여부 불분명함. 최저매각가격은 제시외 건물로 제한 받는 가격임.
2. 일부(110㎡) 도로로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2023타경8828 (2)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 315-8

용도: 대지

감정가: 720,160,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 952.00㎡ (약 287.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지매각

건물매각제외: 포함

1.5. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건, 법정지상권, 건물매각제외.

지상에 소유자 불명의 제시외 건물㉠이 소재하며 매각에서 제외되나, 법정지상권 성립 여부 불분명함. 최저매각가격은 제시외 건물로 제한받는 가격임.

일부(110㎡) 도로로 이용 중임.

감정평가에서는 이동 및 철거가 용이한 샌드위치판넬구조물(견사 등) 및 펜스는 제외되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "파주중학교" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 임야, 군부대 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 시 외곽 지역으로서 대중교통 상황은 보통 이하임.

2.3. 도로상태

본건 포함 서측으로 3m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을11 근저당권 (포천시산림조합, 2021-03-04)임.

3.2. 권리 총액

등기부채권 총액: 1,018,492,024원.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으며, 등기부 요약상 을12 근저당권이 말소 예정임에도 불구하고, "법정지상권 성립 여부 불분명함"이라는 특이사항이 있어 해당 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요함.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 파주시 파주읍 연풍리의 외곽 지역으로, 농경지, 단독주택, 임야, 군부대 등이 혼재된 주거 및 농업 활동 중심의 지역임.

4.2. 상업 기능

대중교통 접근성이 보통 이하이고 주변 개발이 미흡하여 자체적인 상권 형성은 제한적일 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

파주중학교가 북서측 근거리에 위치함.

5.2. 편의시설 및 주거환경

제공된 정보만으로는 주변 편의시설 현황 파악이 어려우며, 파주시 내 주요 편의시설까지는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨. 농경지, 단독주택, 임야, 군부대가 혼재된 지역으로 조용한 주거 환경을 제공할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

가장 큰 리스크 요인으로, 지상에 소유자 불명의 제시외 건물㉠이 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이는 토지 사용 및 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 최저매각가격 또한 이로 인해 제한받고 있음.

6.2. 제시외 건물 및 토지 이용 제약

매각 제외 대상인 제시외 건물이 법적 분쟁의 소지를 남길 수 있으며, 토지 면적의 일부(110㎡)가 도로로 이용 중이므로 실제 활용 가능한 면적이 줄어들 수 있음.

6.3. 개발 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있음.

6.4. 주변 환경

주변에 임야, 군부대 등이 혼재하는 지역임. 검색 결과, 해당 지역 인근(파주시 파주읍 연풍리 일원)에서 성매매 집결지인 '용주골'이 존재한다는 정보가 있으나, 본 물건지(315-8번지)와의 직접적인 근접성 및 영향 여부는 추가 확인이 필요함. 또한, 파주시에서 신규 소각장 건립을 추진하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않음. (※ 혐오시설 관련 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 지역 특성을 감안한 추가적인 현장 조사 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리의 토지 매물로, 감정가는 7억 2,016만 원이며 토지 면적은 952㎡(약 288평)임. 건물이 없는 나대지 상태이나, 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물과 일부 도로 이용 부분은 주요 리스크 요인임. 채권 총액이 높으나 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정으로 권리 관계는 비교적 명확함. 다만, 법정지상권 문제는 토지 사용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 조사가 선행되어야 함. 외곽 지역에 위치하고 대중교통 접근성이 보통 이하이며, 상권 발달이 미흡하다는 점은 투자 가치 판단에 있어 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 법정지상권 문제 해결 시 토지 활용 가치 상승 기대.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 파주시의 장기적인 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙이나, 본건은 인수 보증금이 0원임. 그러나 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 철거 비용, 도로 이용 면적을 제외한 실질적 활용 가능 면적, 주변 유사 토지의 최근 거래가 및 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 특히 법정지상권 관련 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.