나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74303 [2] 경기도 파주시 군내면 읍내리 753-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 군내면 백연리 소재 "장단면 행정복지센터" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지. 임야 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하나, 민간인 출입제한지역에 위치하여 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1, 4 : 부정형 토지로서 임야 상태임.
기호 2, 3 : 사다리형 토지로서 임야 상태임.

인접 도로상태

공히 남측으로 임도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-4 : 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지(2021-04-15)(보전산지(임업용산지))<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에서 육안으로 확인 가능한 분묘는 발견치 못하였으나, 본건 지목이 임야인 점을 고려할때 경매참가시 재확인이 요구됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경74303 (2)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 파주시 군내면 읍내리 753-5

용도: 임야 (Forest land)

매각대상: 토지매각

토지면적: 6,600㎡ (약 1,996.5 평)

건물면적: 0㎡

감정가: 260,700,000원

1.3. 특이사항

공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 군내면 백연리 소재 "장단면 행정복지센터" 북동측 원거리에 위치합니다. 주위는 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하나, 민간인 출입 제한 지역에 위치하여 교통 상황은 불편한 편입니다. 파주시 군내면 일대는 민간인 통제선(민통선) 지역과 인접하거나 포함되어 있어, 외부인의 접근이 통제되거나 제한될 수 있습니다. 이는 일상생활 및 물류 이동에 불편을 초래할 수 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 토지는 남측으로 임도에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km), 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있습니다.

* 농림지역: 농업, 임업, 어업을 포함한 생산녹지지역으로, 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

* 통제보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법): 군사작전상 민간인의 출입 및 개발이 엄격히 통제되는 지역입니다. 최근 규제 완화 움직임이 있으나, 여전히 상당한 제약이 따릅니다.

* 임업용산지(산지관리법): 산지의 보전 및 임업 활동을 목적으로 지정된 지역으로, 산지 전용 및 개발에 대한 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(2018-04-24)보다 후순위인 파주시산림조합의 임의경매개시결정(2024-07-08)에 의해 매각이 진행됩니다. 해당 경매로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 기재는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 877,500,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 분묘기지권

본 건 토지상에서 육안으로 확인 가능한 분묘는 발견되지 않았습니다. 그러나 지목이 임야인 점을 고려할 때, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 그 토지를 사용할 수 있는 관습법상 권리입니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지의 사용, 수익, 처분에 제약을 받을 수 있으며, 이장의 협의 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다. 경매 참가 시 재확인이 반드시 요구됩니다.

4.2. 토지이용 제한

본 건 토지는 농림지역, 통제보호구역, 임업용산지 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 군사시설보호구역 내 위치는 건축, 개발 행위에 군의 동의가 필요하거나 금지될 수 있습니다.

4.3. 접근성 및 환경

민간인 출입 제한 지역이라는 특성상, 일상적인 접근 및 이용이 매우 제한적이며, 주변 환경 또한 개발보다는 자연 보존 위주로 형성되어 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 군내면의 민간인 출입 제한 구역 내에 위치한 임야입니다. 감정가는 2억 6천여만 원이지만, 6,600㎡의 넓은 면적에 비해 토지 이용에 대한 각종 규제(농림지역, 통제보호구역, 임업용산지)가 많고, 민간인 통제선 인근이라는 특수한 입지 조건으로 인해 접근성 및 개발 가능성이 매우 제한적입니다. 더불어 분묘기지권 성립 가능성은 투자 및 이용에 있어 중요한 리스크 요인이 될 수 있으므로, 경매 참가 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다. 높은 채권 총액(8억 7천여만 원)을 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

6. 투자 포인트

* 특수 목적 투자: 일반적인 부동산 투자 목적보다는 해당 지역의 특성(예: 임업, 농업, 또는 향후 있을 수 있는 규제 완화에 따른 잠재적 가치 상승 기대 등)을 고려하는 투자자에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제 완화 가능성: 파주시와 접경지역 지자체에서 군사 규제 완화를 지속적으로 건의하고 있으며, 정부 차원에서도 관련 논의가 진행되고 있어 향후 일부 규제 완화 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

7. 예상 입찰가

본 물건은 민간인 출입 제한 지역, 다수의 개발 제한, 분묘기지권 존재 가능성 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가 대비 높은 채권 총액이 존재하므로, 입찰가를 결정함에 있어 이러한 요인들을 면밀히 분석해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~90% 범위에서 시작할 수 있으나, 실제 현장 조사, 분묘기지권 등 특수 권리 관계의 명확한 확인, 그리고 해당 지역의 향후 개발 가능성 및 규제 완화 추이 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 고려사항:

* 현장 조사 및 분묘기지권 등 특이사항 확인 비용

* 토지 이용 제한으로 인한 개발 가능성 축소

* 장기적인 보유 및 활용 가능성

따라서, 리스크 요인을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.