나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74303 [1] 경기도 파주시 군내면 읍내리 753-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 군내면 백연리 소재 "장단면 행정복지센터" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지. 임야 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하나, 민간인 출입제한지역에 위치하여 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1, 4 : 부정형 토지로서 임야 상태임.
기호 2, 3 : 사다리형 토지로서 임야 상태임.

인접 도로상태

공히 남측으로 임도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-4 : 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지(2021-04-15)(보전산지(임업용산지))<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에서 육안으로 확인 가능한 분묘는 발견치 못하였으나, 본건 지목이 임야인 점을 고려할때 경매참가시 재확인이 요구됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1 을구 순위번호 13번 및 목록2,3 을구 순위번호 4번 각 요역지 지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 292조 1항 참조) 매수인이 취득하며 말소기준권리 이후이지만 말소촉탁의 대상이 아님

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경74303 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 군내면 읍내리 753-3

1.3. 용도

임야

1.4. 토지면적

20678. 00㎡ (약 6,255.2평)

1.5. 건물면적

0. 00㎡

1.6. 감정가

816,781,000원

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 매각대상

토지매각 (일괄매각)

1.9. 채권자

파OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 군내면 백연리 소재 "장단면 행정복지센터" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. [cite: provided info]

2.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하나, 민간인 출입 제한 지역에 위치하여 교통 상황은 불편한 편입니다. [cite: provided info] 또한, 군내면 전체 지역이 민간인 출입 통제 구역 내에 있어 접근이 매우 제한적입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 임도에 접해 있습니다. [cite: provided info]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 농림지역

* 지역지구: 통제보호구역(민통선이북:10km) [cite: provided info]

* 산지구분: 임업용산지(보전산지) [cite: provided info]

해당 지역은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 통제보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 4월 24일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부요약

* 갑구 1: 2018-04-24 소유권이전 (진상우)

* 을구 1: 2018-04-24 근저당 (한국자산관리공사, 520,000,000원)

* 을구 4: 2022-11-03 요역지 지역권 (말소기준권리 이후이나 매수인이 취득하며 말소촉탁 대상 아님) [cite: provided info]

* 을구 5: 2023-12-07 근저당 (고양시산림조합, 357,500,000원)

* 갑구 2: 2024-07-08 임의경매 (파주시산림조합, 411,745,597원)

총 등기부채권액은 877,500,000원입니다. [cite: provided info]

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: provided info]

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다. [cite: provided info]

* 목록1 을구 순위번호 13번 및 목록2,3 을구 순위번호 4번 각 요역지 지역권은 소유권에 부종하여 매수인이 취득하며 말소촉탁 대상이 아닙니다. [cite: provided info]

4. 상권분석

* 본건 소재지는 민간인 출입 통제 구역 및 군사보호구역에 해당하여, 전통적인 상권 형성이 불가능합니다.

* 주위 환경이 농경지 및 임야로 구성되어 있어 상업적 또는 주거적 가치보다는 임야 본연의 가치에 집중됩니다.

* 접근성과 개발 제한으로 인해 현재로서는 상권으로서의 기능을 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 본건은 민간인 출입이 통제되는 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설에 대한 접근성이 매우 낮습니다.

* 차량 접근은 가능하나, 통제 지역으로 진입 허가 및 군 검문 절차가 필요할 수 있어 일상적인 생활권으로 보기는 어렵습니다.

* 가장 가까운 행정복지센터(장단면)에서도 원거리에 위치하며, 일반적인 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 군 검문소 밖 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 민간인 출입 제한 구역 및 통제보호구역: 지역 특성상 접근 및 이용에 군의 허가 및 통제가 필요하며, 이는 토지 이용에 큰 제약을 초래합니다.

* 분묘기지권: 지목이 임야이고, 분묘기지권이 특이사항으로 기재되어 있어 토지 상에 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 육안으로 확인되지 않았으나, 경매 참가 시 재확인이 필요하며, 분묘 발생 시 법적 분쟁 소지가 있습니다. [cite: provided info]

* 요역지 지역권: 매수인이 취득해야 하는 지역권으로, 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: provided info]

* 공동담보: 해당 물건이 다른 담보 물건과 함께 묶여 있어, 해당 채무의 연체 시 경매로 이어질 수 있으며, 채무의 전반적인 흐름을 파악할 필요가 있습니다. [cite: provided info]

* 접근성 제한: 군사적 이유로 차량 통행이 통제되거나 제한될 수 있어, 물류 이동이나 정기적인 방문에 불편함이 예상됩니다.

* 불법 폐기물 투기 위험: 인근 민통선 지역에서 폐기물 불법 투기 사례가 보고되어, 환경 오염 및 토지 가치 하락의 잠재적 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 군내면 읍내리에 소재한 임야로, 감정가는 약 8.17억원입니다. 토지 면적은 약 20,678㎡ (약 6,255평)입니다.

가장 큰 특징은 해당 물건이 민간인 출입이 엄격히 통제되는 민간인 통제선(민통선) 이북의 통제보호구역에 위치한다는 점입니다. 이로 인해 접근성이 매우 제한적이며, 건축 및 개발 행위에 중대한 제약이 따릅니다. 주위는 농경지와 임야로 이루어져 있으며, 교통 상황 또한 불편한 편입니다.

권리 분석상 여러 건의 근저당과 임의경매가 설정되어 있으며, 채권 총액은 약 8.77억원입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 요역지 지역권이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 합니다. 분묘기지권의 존재 가능성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 입지적 특성과 제약 조건으로 인해 일반적인 부동산 투자 관점에서의 접근은 매우 신중해야 합니다. 해당 토지는 군사적, 지정학적 특수성을 가진 지역에 위치하고 있어, 법규 및 규제 준수가 필수적이며, 이용 목적 또한 매우 제한적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 희소성 있는 특수 물건: 민간인 통제 구역 내 임야라는 독특한 위치로 인해 일반 부동산과는 차별화되는 희소성을 가집니다.

* 군사 규제 완화 가능성: 최근 접경 지역의 군사 규제 완화 움직임이 나타나고 있어, 장기적인 관점에서 토지 이용에 변화가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 법규 및 규제 이해 기반 접근: 해당 지역의 법규 및 규제에 대한 깊이 있는 이해를 가진 투자자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 816,781,000원을 기준으로 검토할 수 있습니다. 인수할 보증금은 0원입니다. 다만, 위에서 언급된 다양한 리스크와 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.