나이스옥션 법원경매 고양 2025타경408 [2] 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울초등학교' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내
제1층 제120호 外 1개호로서

외 벽: 강화판넬 마감 및 석재붙임 마감 등
내 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

대상물건(1-가, 2-나)은 공히 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내
소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 일단의 '업무시설(오피스
텔), 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2) 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지
역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경408 (2)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층121호

* 건물명: 고양원흥줌시티

* 용도: 근린상가 (공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)')

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 인천강화옹진축산업협동조합

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

* 토지 지분: 4.485㎡ (약 1.36평)

* 건물면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

* 건물 지분: 29.219㎡ (약 8.84평)

1.3. 매각 정보

* 감정가: 730,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 차량 출입 및 주차 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 건물 특성

* 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제1층에 위치합니다.

* 외벽은 강화판넬 마감 및 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 강화유리 마감 등입니다.

* 건물의 사용승인일은 2022년 09월 26일로 비교적 신축에 해당합니다.

2.4. 토지 특성 및 개발 계획

* 대상 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 '업무시설(오피스텔), 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 등기부등본상 채권 총액은 1,161,132,823원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 을1, 근저당권, 인천강화옹진축산업협동조합, 2023-04-14 접수, 채권액 1,152,000,000원.

3.3. 말소 예정 권리

* 매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-04-14 접수)

* 을1: 근저당권 (2023-04-14 접수) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (2025-01-23 접수) - 채권자: 인천강화옹진축산업협동조합

* 갑4: 가압류 (2025-02-27 접수) - 채권자: 서울신용보증재단

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액은 1,161,132,823원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건이 소재한 경기도 고양시 덕양구 도내동 지역은 대규모 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 함께 조성되어 있습니다.

* '고양 원흥 ZOOM시티'는 오피스텔과 상가로 구성된 주상복합 건물로, 약 748세대의 오피스텔과 함께 상업 시설이 운영되고 있습니다.

* 주변에 '도래울초등학교'가 위치하고 있으며, 현대식자재마트, 롯데슈퍼프레시, 노브랜드 등 편의시설도 근거리에 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

* 인근 대규모 아파트 단지와 오피스텔 거주민을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 도래울초등학교 및 주변 주거 지역을 통한 유동인구 및 잠재 고객이 존재합니다.

4.3. 예상 업종

* 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 되어 있으며, 상권 특성상 일반음식점, 카페, 베이커리, 소매점 등 다양한 근린생활시설 업종이 적합할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 현대식자재마트, 롯데슈퍼프레시, 노브랜드 등 다양한 마트 및 쇼핑 시설이 위치해 있습니다.

* 고양 스타필드, 이케아, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑몰 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

* 도래울초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 도보로 접근 가능합니다.

* 도래울중학교, 화수고등학교 등도 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 기타 생활 기반

* 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 창릉천을 따라 도래울 수변공원 등 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 경매 과정에서 예상치 못한 권리 관계 변동이나 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 시장 및 공실 리스크

* 상권 내 경쟁 심화 또는 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 현재 임대 관계가 미상으로, 임차인과의 명도 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한 사항 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 및 행위 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 기타 특이사항

* 주변에 서울시에서 운영하는 시립묘지, 벽제화장장, 난지물재생센터 등 혐오시설이 고양시 덕양구에 일부 위치하고 있으나, 본 물건지(도내동 967번지) 인근에서는 직접적인 혐오시설의 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 시 임차인의 점유 여부 및 대항력 유무 등을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 '고양원흥줌시티' 내 상가로, 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 지역의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 건물은 2022년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 지정되어 있고, 토지이용계획상 다양한 개발 제한이 존재한다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 특히 임대 관계가 미상으로, 인수되는 보증금이나 임차인의 점유 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 관리가 용이하며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 대규모 주거 단지(아파트, 오피스텔)를 배후로 하고 있어 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* '제2종근린생활시설(일반음식점)'이라는 공부상 용도는 상권에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있는 업종입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 730,000,000원을 기준으로, 주변 유사 상가의 시세, 예상 임대 수익률, 공실률, 향후 개발 가능성, 그리고 임대차 관계의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상이므로 현장 조사를 통해 점유 현황 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한사항이 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있음을 인지하고, 이를 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.