나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [13] 경기도 화성시 진안동 432-9 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (13)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9, 4층 403호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 14.84㎡ (약 4.49평)

* 건물면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 중로1류 (폭 20m-25m)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2018-09-18 접수, 수협은행 근저당 (862,800,000원)

* 총 등기부채권액: 약 1,910,000,000원 (수협은행, 신한은행 근저당 및 임의경매 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 미등기 또는 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 손병진 (이름은 손 으로 표기)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-28

* 확정일자: 2023-07-31

* 배당신고일자: 2024-04-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차권 등기(을4)는 말소 예정이므로 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 현황: 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주택 및 상가 복합지대입니다. 진안중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 5월 기준):

* 화성시 진안동 526-17, 대원B동 (1986년식 연립, 52.38㎡): 105,000,000원 (직거래)

* 화성시 진안동 544-94, 정림팰리스 (2014년식 다세대, 47.59㎡): 175,000,000원 (중개거래)

* 화성시 진안동 711-11, 삼익가,나동 (1991년식 다세대, 35.76㎡): 91,000,000원 (중개거래)

* 시세 분석:

* 본 물건은 도시형생활주택으로, 2018년 보존등기되어 비교적 신축에 해당합니다.

* 건물 전용면적 25.26㎡ (약 7.64평) 기준, 최근 유사 거래 사례인 정림팰리스(2014년식, 47.59㎡)의 거래가 175,000,000원(약 1,215만원/평)을 기준으로 시세가 형성될 것으로 보입니다.

* 반면, 삼익가,나동(1991년식, 35.76㎡)의 거래가 91,000,000원(약 843만원/평)은 노후화 및 면적 차이를 감안해야 합니다.

* 감정가는 123,000,000원(약 1,610만원/평)으로, 최근 거래 사례의 평당가보다 높게 평가되었습니다. 이는 신축 건물이라는 점과 감정 시점의 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 현재 주변 상권은 안정적인 수준으로, 주거 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 진안중학교 인근

* 편의시설: 각종 근린생활시설 (CU편의점 확인됨), 마트, 은행 등 이용 가능

* 주거환경: 아파트 단지와 혼재된 주거 및 상가 복합 지역

* 건물 내부:

* 건물 규모: 총 5층 건물 (본건은 4층 403호)

* 주요 용도: 근린생활시설 (공실, CU편의점), 도시형생활주택 (1룸, 2룸, 3룸+다락)

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 설비 등 갖춤.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 금융 구조가 복잡할 수 있습니다.

* 공동 담보: 타 물건과 공동으로 담보 설정된 경우, 해당 물건의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 군사시설 관련 제한: 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역에 해당하여 건축, 개발, 소음 관련 규제 및 불편함이 있을 수 있습니다.

* 도로 이용 관련 불확실성: 토지 자체의 일부가 도로로 이용되거나 지정된 경우, 토지 이용에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축이며 내부적으로는 다양한 주거 형태(1룸, 2룸, 3룸)와 근린생활시설(편의점)을 갖추고 있습니다.

* 진안중학교 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 권리분석상 임차인의 대항력이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 유동화 물건, 공동 담보, 군사시설 관련 제한 등 복합적인 권리 및 입지적 제약 사항이 존재합니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 시세 분석 결과, 평당가 측면에서 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식 및 입지를 고려하면 추가적인 가치 상승 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 비교적 최근에 건축되어 하자 보수 부담이 적고 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 다양한 임대 수요 충족: 1룸, 2룸, 3룸 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 상가 복합 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있어 임대 공실 리스크가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 123,000,000원

* 최근 시세 분석 기반 추정가: 약 93,000,000원 ~ 100,000,000원

* 본 물건은 권리상의 인수 부담은 없으나, 유동화 물건 및 군사시설 관련 제약 등 리스크 요인이 있습니다. 또한, 감정가가 최근 거래 사례의 평당가보다 높게 책정된 점을 고려합니다.

* 첫 경매 진행 시, 경쟁률과 물건의 희소성 등을 감안하여 감정가 근접 또는 소폭 초과하는 가격에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 110,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 본 예상 입찰가는 현 시세 및 경매 시장 상황을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.