나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [15] 경기도 화성시 진안동 432-9 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (15)

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9, 5층 501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 12.44㎡ (약 3.76평)

토지 지분: 12.44㎡ (약 3.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 21.17㎡ (약 6.41평)

건물 지분: 21.17㎡ (약 6.41평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 선순위 임차권, 공동 담보

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 유동화 물건, 선순위 임차권, 공동 담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.토지 이용계획 및 제한상태

제1종 일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)입니다.

가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.

성장관리권역에 속합니다.

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)입니다.

1.2. 4.건물 상세정보

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물 내 제5층 501호입니다.

외벽은 화강석 붙임 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등입니다.

창호는 알루미늄 샷시 및 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

건물 내부 이용 상태는 기호(가)는 근린생활시설(공실), 기호(나)는 근린생활시설(CU편의점)로 이용 중이며, 기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거)는 도시형생활주택(1룸형), 기호(바),(차),(하),(더)는 도시형생활주택(2룸형), 기호(너)는 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용 중입니다.

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2018년 9월 18일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다. (자세한 사항은 추가 확인 필요)

1.3. 3.임차인 현황

임차인: 장

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 1월 30일

확정일자: 2020년 1월 6일

배당신고일자: 2024년 1월 22일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금의 낙찰자 인수 의무는 없습니다.

1.3. 4.채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,910,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 화성시 진안동은 주택과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

건물 내부에도 편의점, 도시형생활주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 나타냅니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 교육 시설

단지 서측 인근에 진안중학교가 위치하고 있어 학생들의 통학이 용이합니다.

1.5. 2.주변 편의 시설

근린생활시설이 밀집한 지역으로, 일상생활에 필요한 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 관계 및 토지 이용

토지감정평가서 상 토지 이용 상태가 "도로"로 이용 중이라고 기재된 반면, 구분건물감정평가서 상 토지는 "주상용 건부지"로 이용 중이라고 기재되어 있어, 토지 이용 현황에 대한 중대한 차이가 존재합니다. 이는 해당 토지의 법적 소유권 및 이용에 관한 복잡한 문제가 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 법률 검토가 필요합니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 인수 부담이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 2.군사 시설 영향

비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 비행으로 인한 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.기타 특수 물건 정보

유동화 물건, 공동 담보 물건으로 분류되어 있어 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이 사항이 존재할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 화성시 진안동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 건물 내에는 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 다용도 활용이 가능합니다.

하지만, 토지 이용 현황에 대한 명확한 확인이 필요한 중대한 사항이 있으며, 군사 시설 관련 제한 구역 포함, 유동화 및 공동 담보 물건이라는 특수성이 존재합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 권리 분석 및 명도 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

화성시는 지속적인 개발과 인구 유입으로 인해 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

도시형생활주택 및 근린생활시설로서의 복합적인 활용 가치를 보유하고 있습니다.

정확한 시세 분석과 리스크 관리 하에 합리적인 가격으로 취득 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.시세 분석

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 다세대 및 연립 주택의 경우 건축 연도 및 면적에 따라 10,500만원에서 17,500만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

본 물건의 감정가는 103,000,000원으로, 건물 면적(21.17㎡) 기준 평당 약 1,600만원입니다. 이는 인근 유사 면적 다세대 주택의 최근 매매 사례(평당 약 840만원 ~ 1,210만원) 대비 높은 수준으로 평가되었습니다.

가장 작은 면적의 비교 사례(35.76㎡)가 9,100만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 작은 면적과 토지 이용 관련 불확실성, 군사 시설 영향 등의 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

1.9. 2.예상 입찰가 범위

상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가(103,000,000원)의 약 80% ~ 90% 수준인 82,400,000원 ~ 92,700,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 개별적인 현장 조사, 법률 검토 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.