나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [7] 경기도 화성시 진안동 432-9 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (7)

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9, 3층301호 (도시형생활주택)

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 12.44㎡ (약 3.76평)

건물 면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 선순위임차권, 공동담보

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.1. 2.교통 상황

대상 물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통입니다.

2.1. 3.토지 이용 및 도로 상태

토지는 가장형 평지로서, "도로"로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 20미터 도로와 연계됩니다. 건물 토지는 정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접합니다.

2.1. 4.토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한 중로1류(폭 20m-25m) 구역에 속하며(2018-07-24, 접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역에 포함됩니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약 상 말소기준권리는 2018년 9월 18일에 접수된 수협은행의 근저당권(을1, 을2)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 전병문은 2022년 2월 24일에 전입하였고, 2022년 2월 8일에 확정일자를 받았습니다. 보증금은 14,000,000원이나 차임은 0원입니다. 배당신고일자는 2024년 3월 8일이며, 대항력은 없습니다. 권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 또한, 집합건물 등기부 요약 상 해당 임차인의 주택임차권(을4)은 말소된 것으로 확인됩니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 1,940,000,000원입니다. 주요 채무로는 수협은행 및 신한은행의 근저당권, 그리고 경매 신청 채권자의 채무 등이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월):

- 진안동 526-17 (대원B동, 연립, 1986년식): 전용면적 52.38㎡ (약 15.83평), 거래가 105,000,000원. 평당가 약 663만원.

- 진안동 544-94 (정림팰리스, 다세대, 2014년식): 전용면적 47.59㎡ (약 14.39평), 거래가 175,000,000원. 평당가 약 1,216만원.

- 진안동 711-11 (삼익가,나동, 다세대, 1991년식): 전용면적 35.76㎡ (약 10.82평), 거래가 91,000,000원. 평당가 약 840만원.

본 물건의 건물 면적은 21.17㎡ (약 6.40평)입니다. 주변 시세는 건축 연도 및 건물 종류에 따라 평당 약 663만원에서 1,216만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 2014년식의 신축 다세대 주택인 정림팰리스의 평당가가 높게 나타났습니다. 본 물건의 건축 연도 정보는 명확히 확인되지 않았으나, 유사한 연식의 다세대 주택 시세를 고려할 때 평당 800만원에서 1,000만원 수준으로 예상할 수 있습니다. 감정가 103,000,000원을 건물 면적(6.40평)으로 나누면 평당 약 1609만원으로, 최근 거래가 중 최고가보다도 높은 수준입니다.

4.2. 주변 시설 및 인프라

진안중학교 서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 주상용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

4.3. 혐오시설 조사

제공된 정보 및 일반적인 조사 범위를 기준으로, 해당 물건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (※현장 확인 시 상세 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 제5층 건물 내 제3층 301호입니다. 내부 이용 상태는 다음과 같습니다.

- 기호(가): 근린생활시설 (공실)

- 기호(나): 근린생활시설 (CU편의점)

- 기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택 (1룸형)

- 기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택 (2룸형)

- 기호(너): 도시형생활주택 (3룸형, 다락소재)

본건 301호는 도시형생활주택(1룸형)으로 이용될 것으로 추정됩니다.

5.2. 설비 내역

건물에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와 다소 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 관련 특이사항

물건 정보에 '선순위임차권'이 기재되어 있으나, 등기부상 임차인 전병문의 권리는 말소되었고 대항력도 없는 것으로 법적으로 정리되었습니다. 그러나 일반 정보에 '선순위임차권'이라는 문구가 존재하는 점은 주의가 필요합니다.

6.3. 공동 담보

본 물건은 공동 담보로 묶여있어, 다른 경매 물건의 진행 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 임대 수익성 및 공실 위험

건물 내 근린생활시설에 공실이 있으며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 향후 임대 수익 예측 및 공실 위험에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.5. 높은 총 채무액

총 채무액이 약 19.4억원에 달하여, 이는 낙찰 후 잔여 채무 처리 과정이나 채권 회수에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동의 도시형생활주택으로, 감정가는 103,000,000원입니다. 건물 면적은 21.17㎡ (약 6.40평)입니다. 권리 분석 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 '유동화 물건', '선순위임차권', '공동담보' 등의 특이사항과 19.4억원에 달하는 높은 총 채무액은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가가 주변 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 향후 임대 수익 창출 가능성과 공실 위험 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 주거 입지

진안중학교 인근에 위치하며, 주변 상업 및 주거 시설이 혼재하여 생활 인프라 이용이 편리합니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

8.2. 권리 분석상 명확성

등기부상 확인된 임차인은 대항력이 없으며, 임차권 역시 말소 예정으로 권리 인수 부담이 없습니다.

8.3. 다용도 활용 가능성

건물 내 상가 및 다양한 형태의 도시형생활주택이 있어, 임대 수익 창출 또는 직접 거주 등 다양한 목적으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

건물 면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 평당 약 663만원에서 1,216만원의 시세가 형성되어 있습니다. 본 물건의 건축 연도가 명확하지 않으나, 유사한 다세대 주택의 시세를 고려하여 평당 800만원에서 1,000만원을 적용한 예상가는 약 51,200,000원에서 64,000,000원 수준입니다.

감정가(103,000,000원)는 주변 시세보다 높은 편으로 판단됩니다. 또한, 유동화 물건, 공동 담보, 높은 총 채무액 등 특이사항을 감안할 때, 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성도 있습니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

따라서, 현 시세 및 물건의 특이사항을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.