나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [9] 경기도 화성시 진안동 432-9 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경3601 (9)

1.2. 소재지

경기도 화성시 진안동 432-9 3층303호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

123,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 14.84㎡ (약 4.49평)

1.5. 2. 건물면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화 물건, 공동 담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

북동측으로 폭 약 20미터 도로, 남서측으로 폭 약 6미터 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 심경섭

보증금: 136,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-02

확정일자: 2018-09-19

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부 상 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 현황

등기부채권 총액: 약 1,800,000,000원 (수협은행 근저당 862,800,000원, 수협은행 근저당 697,200,000원, 신한은행 근저당 240,000,000원)

말소기준권리: 2018년 9월 18일 수협은행 근저당권

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

대상 건물 내 근린생활시설(CU편의점)이 영업 중이며, 일부(공실)도 존재하는 것으로 파악됩니다. 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

4.2. 주변 시세 동향

최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 연립/다세대 주택의 거래 가격대는 전용면적 35.76㎡(약 10.8평) 기준 9,100만원에서 52.38㎡(약 15.8평) 기준 10,500만원, 47.59㎡(약 14.4평) 기준 17,500만원으로 나타났습니다. 이는 본 물건의 건물 면적(25.26㎡, 약 7.64평)과 직접 비교하기에는 다소 차이가 있으나, 지역 내 부동산 가격 형성 추세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 진안중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

다양한 근린생활시설이 주위에 밀집하여 생활 편의성이 높습니다. CU 편의점이 건물 내 입점해 있습니다.

5.3. 기타

주변에 아파트 단지가 많아 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사 시설 관련 제한 및 소음

비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 군사 작전 상 제한이 있을 수 있으며 지속적인 소음 발생 가능성이 있습니다. 이는 부동산 가치 및 활용에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

유동화 물건 및 공동 담보로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 권리 분석이 요구될 수 있습니다.

6.3. 건물 일부 공실

건물 내 근린생활시설 중 일부가 공실 상태로 있어, 상가 부분의 공실 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 있습니다. 진안중학교와 인접하고 주변에 아파트 단지 및 상가 시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의성은 양호합니다. 다만, 군용 비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함된 점은 장기적인 가치 하락 또는 활용 제약의 요인이 될 수 있습니다. 유동화 및 공동 담보 물건으로서 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 수요

소형 주택으로 1인 가구 등의 수요를 충족할 수 있으며, 인근 아파트 단지 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

8.2. 복합 용도의 장점

주거 공간과 근린생활시설이 함께 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 시장 상황 고려 시 잠재 가치

주변 시세 및 건물의 활용도 등을 고려할 때, 향후 임대 수익률 개선 또는 시세 상승을 통해 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

주변 시세 및 물건의 특성, 특히 군사 시설 인접 및 소음 구역에 포함된 점 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건의 면적과 유사하거나 더 넓은 면적의 주택이 9,100만원에서 17,500만원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 본 물건의 감정가와 차이가 존재하며, 특히 군사 시설 인접 지역의 특성상 가치 상승에 제한이 있을 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 약 110,000,000원으로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 보수적으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.