나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [1] 경기도 화성시 진안동 432-9 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (1)

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9 지1층비101호

용도: 근린상가

감정가: 225,000,000원

토지면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

건물면적: 46.99㎡ (약 14.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, '진안중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 주상용 부동산, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로는 노폭 약 20미터, 남서측으로는 노폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 지하 1층 비101호 근린생활시설 및 해당 층의 상가와 그 외 도시형생활주택으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

해당 물건의 말소기준권리는 2018년 9월 18일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본상 확인되는 총 채권액은 약 1,800,000,000원이며, 이는 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 금액을 포함한 총액입니다.

임차인은 두 명 확인되며, 모두 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

* (주)루비케어(서태호): 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업자 등록일 2020-10-05. 대항력 없음.

* 윤선우: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2021-12-03. 대항력 없음.

인수되는 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 진안동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 인근에 '진안중학교'가 있으며, 다양한 상가와 주택이 혼재하여 안정적인 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 건물 자체는 지하 1층 근린생활시설(일부는 CU편의점, 일부 공실)과 함께 도시형생활주택으로 구성되어 있어, 주거 및 상업 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 '진안중학교'를 비롯한 교육 시설이 자리하고 있습니다. 인근에는 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용 또한 편리하며, 노선 버스 정류장이 가까이 위치하고 있어 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

해당 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 건물 내 제1층 근린생활시설 일부는 공실 상태입니다. 채권 총액이 18억원으로 매우 높아 경매 진행 과정에서 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 재무적 구조가 복잡할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 근린상가 및 도시형생활주택 복합 건물로, 주거와 상업 활동이 공존하는 지역에 자리하고 있습니다. 진안중학교 인근의 입지적 장점과 더불어, 양호한 교통 여건은 긍정적인 요소입니다. 다만, 군사시설 보호 구역 등 일부 개발 제한 사항과 높은 채권 총액은 신중한 접근을 요구합니다. 현재 공실 상태인 상가 공간은 향후 운영 전략에 따라 수익 창출 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 진안동은 지역 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주거와 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 건물 내 도시형생활주택은 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 일부 공실인 상가 공간은 저렴하게 낙찰받을 경우 직접 운영 또는 재임대를 통해 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

해당 물건의 예상 입찰가 산정은 제시된 정보만으로는 어렵습니다. 감정가는 225,000,000원이나, 18억원에 달하는 총 채권액과 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다. 정확한 입찰가 결정은 주변 유사 부동산의 최근 실거래가, 현재 임대 현황 및 임대료 수준, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 그리고 낙찰 후 발생 가능한 명도 비용 및 제반 경비 등을 종합적으로 분석하는 면밀한 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다. 또한, 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익 등)에 따른 목표 수익률을 설정하고, 이를 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.