나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [5] 경기도 화성시 진안동 432-9 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (5)

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9, 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.84㎡ (약 4.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018-09-18 접수된 수협은행의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,800,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박선일

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-10-16

확정일자: 2018-10-04

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없습니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

소유권 외 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 박선일 씨는 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으며, 인수 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 및 개발 현황

토지는 가장형 평지로서 "도로"로 이용 중이며, 북동측 약 20미터 도로와 연계되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물로, 근린생활시설(CU편의점 포함)과 도시형생활주택(1룸, 2룸, 3룸)으로 구성되어 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.

4.3. 상권 특성

아파트 단지, 주상용 부동산, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있습니다. CU편의점 입점 등 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 진안중학교가 소재하며, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

자세한 편의시설 및 혐오시설 여부는 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 및 공동담보

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 관계가 있을 수 있습니다.

매각으로 인한 권리 소멸 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 군 관련 지역 지정이 되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

감정평가액 121,000,000원 대비 최근 유사 물건의 실거래가격을 비교 분석했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다.

다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 감정가 대비 주변 시세와의 차이 가능성은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

건물 내 CU편의점이 입점해 있고 다양한 크기의 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 권리관계가 명확하며, 인수 부담 없음.

* 주거 및 상업시설 혼재 지역으로 배후 수요 확보 가능.

* 편의시설(CU편의점) 입점 및 다양한 주거 형태 구성.

* 교통 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 동일한 단지 또는 건물 내의 경우 면적 및 층수, 건물의 현대성 등에 따라 평당 가격이 상이하게 나타납니다.

특히 2014년에 건축된 다세대 주택(정림팰리스)의 경우, 47.59㎡가 175,000,000원에 거래되어 평당 약 3,670,000원의 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건의 전용면적은 25.26㎡로, 위 정림팰리스의 평당 시세를 적용할 경우 약 92,700,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 121,000,000원이므로, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되었을 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 현 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로 인근 시세, 건물의 현황 및 관리 상태, 그리고 유동화 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 물건의 경쟁력을 확보하고 수익성을 고려할 때, 95,000,000원을 중심으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.