나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [16] 경기도 화성시 진안동 432-9 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (16)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9, 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 287,000,000원

* 토지면적: 29.36㎡ (약 8.89평)

* 토지지분: 29.36㎡ (약 8.89평)

* 건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

* 건물지분: 49.96㎡ (약 15.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 북동측으로 약 20미터 도로와 연계됨.

1.2. 권리분석

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* 등기부상 주요 권리:

* 소유권 보존: 오희영 (2018-09-18)

* 근저당: 수협은행 (2018-09-18, 총 1,530,000,000원) - 말소 예정

* 근저당: 신한은행 (2019-07-30, 240,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 수협은행 (2024-03-21, 1,431,262,944원) - 말소 예정

* 총 등기부채권: 1,800,000,000원 (근저당 및 경매 등)

* 권리 분석 결과: 말소기준권리인 수협은행 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 채권자가 신청한 임의경매 사건으로, 낙찰자는 등기부상 모든 근저당 및 압류, 경매개시결정 등기를 말소하게 되어 권리가 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-28

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2024-04-01

* 대항력: 없음

* 임차인 분석: 장 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됨. 다만, 임대차 관계는 계약서 등 추가 확인이 필요함.

* 주의사항: "건물 이용 및 임대개황도"를 참조하여 상세 이용 현황을 파악할 필요가 있으며, 임대관계가 미상인 다른 호실들에 대한 현황 파악도 중요함.

1.3. 상권분석

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* 해당 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, 주변이 아파트 단지, 상업시설, 주택 등이 혼재된 지역임.

* 진안중학교 인근이라는 점에서 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 편의점(CU)이 운영 중인 것으로 보아 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 주변 유사 부동산(연립, 다세대) 최근 매매가를 분석한 결과, ㎡당 약 254만원에서 368만원 사이의 시세를 형성하고 있음 (2026년 5월 기준).

1.4. 생활정보

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* 교육: 진안중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 주상용 부동산 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 중로1류 (폭 20m-25m)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제2구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

* 특히, 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 인한 소음 및 안전 관련 규제 사항을 확인하고, 건축이나 개발 시 제한 사항이 있는지 면밀히 검토해야 함.

* 임차인 관련: 임차인 장 은 대항력이 없으나, 보증금 2억 3천만원으로 금액이 적지 않으므로, 명도 진행 시 관련 절차를 숙지하고 진행해야 함. 또한, 다른 호실들의 임대 관계가 미상이어서 현황 파악 및 공실 관리 방안을 마련해야 함.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권이 18억원에 달하여, 채무 구조가 복잡할 수 있음을 시사함.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건과 직접적으로 연관된 것으로 보이는 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 진안중학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편임.

* 주변에 아파트, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지대이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 명도 및 권리 승계 관련 부담은 적을 것으로 예상됨.

* 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 등 토지이용 제한 사항이 존재하며, 다른 호실들의 임대 현황이 미상이어서 추가적인 현황 파악이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 수요: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋아 지역 내 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있음.

* 향후 가치 상승 잠재력: 도시형생활주택으로, 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 287,000,000원

* 최근 시세 분석 (2026년 5월 기준):

* 건물 면적 47.59㎡, 2014년식 다세대 주택이 175,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 3,680,000원).

* 건물 면적 35.76㎡, 1991년식 다세대 주택이 91,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 2,540,000원).

* 본 물건은 건물 면적 49.96㎡이며, 도시형생활주택으로, 최신 건축 연도를 가진 유사 물건의 시세를 고려할 때 ㎡당 약 360만원 ~ 380만원 수준으로 추정 가능함.

* 이를 바탕으로 예상 시가총액은 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 산정됨.

* 감정가(287,000,000원) 대비 시세가 낮은 점을 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

* 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 범위를 중심으로 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.