나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [12] 경기도 화성시 진안동 432-9 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경3601 (12)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지는 경기도 화성시 진안동 432-9 4층402호입니다. 해당 물건은 15세대 규모의 공동주택으로 2018년 준공되었습니다.

1.3. 면적 및 용도

물건의 용도는 도시형생활주택입니다. 토지 면적은 14.18㎡ (약 4.29평)이며, 건물 면적(전용면적)은 24.14㎡ (약 7.30평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.4. 감정가

감정가는 118,000,000원입니다.

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매입니다.

1.7. 특이사항

본 물건은 유동화물건이며, 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 진안중학교가 위치하고 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어 가축 사육 제한 및 군용 비행장 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리로는 소유권 보존 등기(2018-09-18), 근저당권(수협은행, 2018-09-18, 862,800,000원), 근저당권(수협은행, 2018-09-18, 697,200,000원), 근저당권(신한은행, 2019-07-30, 240,000,000원) 등이 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 9월 18일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,800,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인으로 정태식이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-31

* 확정일자: 2022-08-19

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 없음

3.5. 인수되는 권리 (보증금)

본 건 경매 절차에서 임차인의 대항력이 없어 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.6. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차에서 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래된 1986년식 연립주택(52.38㎡)이 105,000,000원에 거래되었습니다. (약 2,004,581원/㎡)

* 2026년 5월 12일 거래된 2014년식 다세대주택(47.59㎡)이 175,000,000원에 거래되었습니다. (약 3,676,802원/㎡)

* 2026년 5월 5일 거래된 1991년식 다세대주택(35.76㎡)이 91,000,000원에 거래되었습니다. (약 2,544,743원/㎡)

4.2. 면적별 시세 분석

본건의 전용면적(24.14㎡)을 기준으로 유사 사례의 면적별 시세를 적용하면, 2014년식 다세대주택의 시세(약 3,676,802원/㎡)를 적용 시 약 88,600,990원 수준으로 추정됩니다.

4.3. 본건 시세 평가

본건의 감정가는 118,000,000원이며, 이는 면적당 약 4,888,152원/㎡에 해당합니다. 비교 사례들의 면적당 시세보다는 감정가가 높게 평가되었으나, 본건의 도시형생활주택 용도와 2018년경으로 추정되는 비교적 최신 건축 연도를 고려할 때, 특화된 상품성이나 입지 조건이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 가진 5층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감 등으로, 내벽은 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등이 되어 있습니다. 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 건물 이용 현황

건물 내 일부는 근린생활시설(공실, 편의점)로 이용 중이며, 다수의 호실은 도시형생활주택(1룸형, 2룸형, 3룸형)으로 이용 중입니다. 본건 4층 402호는 약 24.14㎡ 규모의 도시형생활주택으로 사용되고 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 설비 내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 제1종일반주거지역으로, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크 요인

본 물건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 경매 과정에서 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 그러나 말소기준권리 분석 결과, 낙찰자는 별도의 권리 인수에 대한 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 진안중학교 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 비교적 최신 건물로 추정되며, 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가 대비 면적당 시세가 다소 높게 책정된 점과 지역별 토지이용계획상의 제한사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 도시형생활주택으로 소형 가구 및 1인 가구 수요 기대.

* 비교적 신축 건물로 상품성 양호 (2018년경 준공 추정).

* 주거 및 상업 시설 혼재 지역으로 편의시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가(118,000,000원)와 주변 시세, 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 판단됩니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매 경쟁이 있을 수 있으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.