나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [8] 경기도 화성시 진안동 432-9 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정가: 118,000,000원

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

* 건물면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

* 토지지분: 14.18㎡

* 건물지분: 24.14㎡

1.3. 매각 대상

* 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능합니다.

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

* 토지: 가장형 평지로서, "도로"로 이용 중이며 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됩니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용 중입니다.

* 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제3층 제302호입니다.

* 건물 이용 상태: 근린생활시설(공실), 근린생활시설(CU편의점), 도시형생활주택(1룸형, 2룸형, 3룸형 포함) 등으로 다양하게 이용 중이며, 본건 302호는 도시형생활주택으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 오희영 (2018.09.18)

* 근저당 (수협은행): 862,800,000원 (2018.09.18 접수, 말소기준권리)

* 근저당 (수협은행): 697,200,000원 (2018.09.18 접수)

* 근저당 (신한은행): 240,000,000원 (2019.07.30 접수)

* 주택임차권 (조항민): 130,000,000원 (2024.12.03 접수, 말소)

* 임의경매개시결정 (수협은행): 1,431,262,944원 (2024.03.21 접수, 말소)

* 압류 (화성시): (2024.12.04 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,930,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 조항민

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.11.21

* 확정일자: 2022.11.02

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 임차인은 대항력이 없으며, 등기된 주택임차권(을4) 또한 말소될 예정이므로 낙찰자가 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리인 수협은행의 근저당(을1)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 부담부 권리는 없습니다. (단, 일반적인 매각물건명세서에 표시되지 않은 권리 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 해당 물건 소재지는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 인근에 CU 편의점 등 근린생활시설이 입점해 있으며, 주거 밀집 지역으로서 수요를 예상할 수 있습니다.

4.2. 해당 물건의 업종 적합성

* 건물 이용 현황상 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 복합적으로 이용되고 있어, 본건(302호) 도시형생활주택으로서의 용도에 적합합니다.

* 약 7.30평의 작은 면적으로 1인 가구 대상 원룸 주택 또는 소규모 사무실/상가로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 진안중학교가 위치하며, 주거 및 상가 혼용 지역으로 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

* 아파트 단지와 주상복합, 상가들이 어우러져 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 화성시 진안동은 꾸준히 개발이 진행되고 있는 지역 중 하나입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 물건 자체에 인수되는 권리가 없어 비교적 안전합니다.

* 유동화 물건, 공동담보 물건이라는 특이사항은 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수 발생 가능성을 완전히 배제하기 어려우므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

* 건물 준공 연도가 명확히 제시되지 않았으나, 유사 건물의 건축 연도(1986년, 1991년)를 감안할 때 노후화되었을 가능성이 있습니다. 정확한 건물 연식 및 관리 상태 확인이 필요합니다.

* 토지 면적이 14.18㎡ (약 4.29평)으로 매우 작아, 건물 소유권에 더 무게가 실립니다.

* 건물 이용 현황이 다양하여 층간 소음, 주차 문제 등 공동주택에서 발생할 수 있는 일반적인 갈등 요소 존재 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 등 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 항공기 소음 관련 구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 인근 학교 및 상업시설, 교통 편의시설이 비교적 잘 갖춰진 지역에 소재합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 작은 면적과 건물 연식(가능성), 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세와 비교하여 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 전혀 없는 안전한 권리관계입니다.

* 생활 편의 및 교통 여건이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 안정적인 주거 및 상업 수요가 기대되는 지역입니다.

* 작은 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 52.38㎡ (연립, 1986년식): 105,000,000원 (2026년 5월)

* 47.59㎡ (다세대, 2014년식): 175,000,000원 (2026년 5월)

* 35.76㎡ (다세대, 1991년식): 91,000,000원 (2026년 5월)

본 물건의 전용면적은 24.14㎡ (약 7.30평)으로, 제공된 매매 사례 중 가장 작은 면적인 35.76㎡ (약 10.82평, 9,100만원)와 비교 시 약 2.5배 더 작은 면적입니다. 35.76㎡ 사례의 평당가는 약 254만원/평입니다. 이 평당가를 본건 면적(7.30평)에 적용하면 약 18,542만원이 산출됩니다. 하지만 이는 단순 면적 비교이며, 2014년식 다세대 주택(47.59㎡)이 175,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 신축 건물이거나 입지가 더 좋은 경우 시세가 더 높을 수 있습니다.

본건의 감정가는 118,000,000원으로, 이를 건물 면적(7.30평)으로 나누면 평당 약 1,616만원 수준입니다. 제공된 매매 사례의 평당가(약 254만원~367만원)와 비교하면 감정가가 매우 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

매매 사례의 평당가를 보수적으로 적용하더라도 본건의 감정가는 시세 대비 현저히 높은 수준입니다. 따라서 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

가장 작은 면적의 다세대 거래 사례(9,100만원)를 참고하여, 본건의 면적과 감정가 수준을 고려했을 때, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.