나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [4] 경기도 화성시 진안동 432-9 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (4)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9, 2층 202호 (도시형생활주택)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건내역

토지 면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

건물 면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

용도: 도시형생활주택 (본건은 2층 202호)

1.3. 평가내역

감정가: 115,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 오희영 (2018-09-18)

근저당 (수협은행): 862,800,000원 (2018-09-18, 말소)

근저당 (수협은행): 697,200,000원 (2018-09-18, 말소)

근저당 (신한은행): 240,000,000원 (2019-07-30, 말소)

주택임차권 (한성범): 140,000,000원 (2024-10-23, 말소)

임의경매개시결정 (수협은행): 1,431,262,944원 (2024-03-21, 말소)

압류 (화성시): (말소)

등기부채권 총액: 1,940,000,000원

3.2. 임차인현황

임차인: 한

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-20

확정일자: 2020-10-20

배당신고일자: 2024-04-05

대항력: 없음

3.3. 인수되는권리

낙찰자는 인수하는 보증금이 없습니다. (임차인의 대항력이 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

대상 물건이 위치한 진안동은 아파트 단지, 주상복합, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내 CU 편의점이 입점해 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 잠재적상권분석

주택 및 상가 혼용지대로서 배후 주거 단지 및 유동 인구를 바탕으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

다양한 종류의 도시형 생활주택 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

대상 물건 인근에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 내 CU 편의점이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

"진안중학교" 서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적제한사항

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재합니다. (군사시설 보호 및 소음 관련 지역 포함)

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부 포함 사항이 있습니다.

6.2. 건물상태

본건 건물의 정확한 건축 연도는 명시되어 있지 않으나, 5층 건물입니다.

내외부 마감재 및 설비의 노후화 가능성을 고려해야 합니다. (감정평가서상 별도 언급 없음)

6.3. 기타리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계 및 특수 거래 가능성을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

7. 시세분석및예상입찰가

7.1. 주변시세현황 (2026년 5월 기준, 제공된 JSON 기반)

화성시 진안동 526-17 (연립, 1986년식, 52.38㎡): 105,000,000원

화성시 진안동 544-94 (다세대, 2014년식, 47.59㎡): 175,000,000원

화성시 진안동 711-11 (다세대, 1991년식, 35.76㎡): 91,000,000원

7.2. 시세분석

제공된 매매 사례는 본건과 동일한 건물 단지가 아닐 가능성이 높으며, 건축 연도, 면적, 주택 유형(연립 vs 다세대)이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건은 도시형생활주택으로, 면적은 24.14㎡ (약 7.30평)으로 비교적 소형입니다.

건축 연도가 비교적 오래된 연립(52.38㎡) 시세가 10,500만원, 비교적 신축 다세대(47.59㎡) 시세가 17,500만원으로, 건축 연도와 면적에 따른 시세 편차가 큽니다.

본건의 감정가 115,000,000원은 주변 시세(9,100만원 ~ 17,500만원) 범위 내에 있으며, 특히 유사한 면적대(35.76㎡)의 다세대 시세(9,100만원)와 비교 시 약간 높은 수준입니다.

다만, 본건은 토지/건물 일괄 매각이며, 건물 내 상가(CU 편의점)도 포함되어 있어 용도 다양성이 있습니다.

최근 매매 사례(2026년 5월)를 고려할 때, 시장은 강세를 보이고 있는 것으로 추정됩니다.

7.3. 예상입찰가산정

감정가: 115,000,000원

주변 시세 최저가(유사 면적): 91,000,000원

주변 시세 평균가(유사 면적/건축 연도 고려): 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원

본건의 감정가가 현 시세와 유사하거나 약간 높은 수준임을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

권리분석상 인수되는 권리 없음 (보증금 0원).

유동화 및 공동담보 물건임을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

잠재적 수요층 (1~2인 가구, 소형 상가)을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

8. 투자포인트

소형 면적으로 1~2인 가구의 주거 수요 및 소규모 상가 운영이 가능하여 투자 및 실거주 모두 고려할 수 있습니다.

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

건물 내 CU 편의점 입점으로 인한 고정적인 유동 인구 확보가 가능합니다.

인근 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 종합의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택 및 상가 복합 건물로, 진안중학교 인근의 주택 및 상가 혼용지대에 자리하고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 등기부상의 모든 권리가 말소될 예정이므로 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

주변의 시세는 건축 연도와 면적에 따라 편차가 크지만, 본건의 감정가는 현재 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 특수성을 가지므로, 입찰 전 철저한 권리 관계 및 시장 조사가 필요합니다.

향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.