나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [11] 경기도 화성시 진안동 432-9 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (11)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 103,000,000원 (일억 삼백만원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9 4층401호

용도: 도시형생활주택

토지 면적: 12.44㎡ (약 3.76평)

토지 지분: 12.44㎡ (약 3.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.17㎡ (약 6.40평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건은 북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접해 있습니다. 토지는 "도로"로 이용 중이며 북동측 20미터 도로와 연계됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일: 2018-09-18

말소기준권리: 을1 근저당 (수협은행, 2018-09-18, 862,800,000원)

총 등기부채권액: 1,800,000,000원 (18억원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

채권자: 수협은행(을1, 을2), 신한은행(을3), 수원지방법원 임의경매 개시결정 (수협은행) (갑2)

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤선희

보증금: 120,000,000원 (일억 이천만원)

차임: 0원

전입일자: 2022-11-07

확정일자: 2022-10-18

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 윤선희 씨는 대항력은 없으며, 보증금 1억 2천만원에 대한 배당을 받았거나 받을 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

대상 건물은 철근콘크리트 구조로, 제5층 건물 내 여러 호실로 구성되어 있습니다.

* 기호(가): 근린생활시설 (공실)

* 기호(나): 근린생활시설 (CU편의점)

* 기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택 (1룸형)

* 기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택 (2룸형)

* 기호(너): 도시형생활주택 (3룸형, 다락소재)

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 및 임대 현황

주변은 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 다양한 상업시설 및 주거 시설이 밀집해 있습니다. CU편의점 임차는 안정적인 임대 수입이 예상됩니다.

임대 관계는 전체적으로 미상이나, 일부 임차(CU편의점)가 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

진안중학교가 인근에 위치하며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계 및 추가적인 조사 필요성이 있을 수 있습니다.

* 전체 채권 총액이 18억원으로 높게 설정되어 있습니다.

* 건물 내 근린생활시설 일부가 공실 상태입니다.

* 토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한, 비행안전구역, 소음대책구역 등)이 존재하여 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 건물 내 전유 부분으로, 주위 환경은 주택 및 상가 혼용지대로서 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 전체 채권 총액이 높고 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

건물은 CU편의점 및 다양한 형태의 도시형생활주택으로 사용 중이며, 일부 공실이 존재합니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 진안동은 지속적인 개발과 인구 유입이 기대되는 지역입니다.

* 도시형생활주택과 근린생활시설을 겸비하여 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* CU편의점 임차는 비교적 안정적인 임대 수입원으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 103,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과,

* 2026년 5월 4일 거래된 52.38㎡ 연립주택 (1986년식)은 105,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 200만원).

* 2026년 5월 12일 거래된 47.59㎡ 다세대주택 (2014년식)은 175,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 367만원).

* 2026년 5월 5일 거래된 35.76㎡ 다세대주택 (1991년식)은 91,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 254만원).

대상 물건의 전용 면적은 21.17㎡ (약 6.40평)입니다. 감정가는 103,000,000원으로, 평당 약 1,609만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 다세대주택들의 평당 거래가 (약 254만원~367만원)보다 현저히 높은 수준입니다. 특히 2014년식의 비교적 신축인 정림팰리스의 평당가(약 367만원)와 비교해도 대상 물건의 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 현 시세 기준으로 볼 때 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력 및 인수할 보증금이 없으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 선을 고려한 약 82,400,000원 ~ 92,700,000원 사이에서, 경쟁 입찰 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 현장 답사 결과, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.