나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [3] 경기도 화성시 진안동 432-9 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3601 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 101,000,000원

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9 2층 201호

용도: 도시형생활주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.44㎡ (약 3.76평)

토지지분: 12.44㎡ (약 3.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.17㎡ (약 6.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

검색 결과, 해당 물건지 인근에는 진안동 행정복지센터가 위치하고 있으며, 스테이바이원 등 주거 관련 시설들이 확인됩니다. 주변에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 화성시 지역 전반적으로 쓰레기 처리 시설 관련 갈등이 일부 보도된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 을1 근저당권(수협은행, 2018-09-18 접수) 이하 모든 권리(근저당권, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한상훈

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 2022-10-31

확정일자: 2022-10-31

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인 현황 상, 대항력 있는 임차인은 없으며 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권 및 이용상태

4.1. 건물 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 현재 근린생활시설(공실) 및 도시형생활주택(1룸형, 2룸형, 3룸형)으로 이용 중입니다. 기호(나)는 CU편의점으로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용상태

대상 토지는 가장형 평지로서 "도로"로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 20미터 도로와 연계됩니다.

4.3. 시장 시세 분석 (2026년 5월 기준)

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 바탕으로 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 52.38㎡(약 15.85평) 연립 주택: 10,500만원 (평당 약 662.5만원) [2026.05.14 거래]

* 47.59㎡(약 14.40평) 다세대 주택: 17,500만원 (평당 약 1,213.8만원) [2026.05.12 거래]

* 35.76㎡(약 10.82평) 다세대 주택: 9,100만원 (평당 약 839.9만원) [2026.05.26 거래]

본건 감정가는 101,000,000원으로, 건물 면적 21.17㎡(약 6.40평) 기준 평당 약 1,578.1만원입니다.

최근 거래된 다세대 주택 중 가장 신축(2014년식)이고 면적이 유사한 47.59㎡(14.40평) 물건이 평당 약 1,213.8만원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물 등기부상 소유권 보존 등기일이 2018년이므로, 신축 연식으로 볼 때 비교 대상과 유사하거나 최신 건물임을 감안해야 합니다.

하지만 감정가 대비 최근 실거래가 기준 평당 가격이 높게 형성되어 있어, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여, 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다. 인근 학교로는 진안중학교가 있습니다.

5.2. 대중교통

인근 노선 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

상기 제한 사항들은 토지의 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 감정가 대비 시세 격차

최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가가 높게 책정되어 있어 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 건물 등기부상 소유권 보존 등기일이 2018년으로 비교적 신축에 속하며, 현재 상가 및 주택으로 이용 중입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없습니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 토지이용계획 상 군사시설 관련 구역 및 성장관리권역 등의 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 소형 투자 가능

* 주변 주상복합 및 아파트 단지 혼재로 배후 수요 풍부

* 권리관계가 명확하여 안전한 취득 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료(2026년 5월) 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래가 평당 약 1,213.8만원 수준으로 나타났습니다. 본 물건의 면적(6.40평)에 적용 시, 추정 시세는 약 7,770만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 101,000,000원이지만, 시장 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 책정하는 것이 합리적입니다.

약 85%~95% 수준의 비율을 적용하여, 예상 입찰가는 66,000,000원 ~ 74,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 물건의 현장 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.