나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3601 [2] 경기도 화성시 진안동 432-9 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건이 "도로"로 이용중이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2018-07-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하
는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건물 내 제지1층 제비101호 외 16개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가): 근린생활시설(공실)임.
기호(나): 근린생활시설(CU편의점)으로 이용중임.
기호(다)-(마),(사)-(자),(카)-(파),(거): 도시형생활주택(1룸형)으로 이용중임.
기호(바),(차),(하),(더): 도시형생활주택(2룸형)으로 이용중임.
기호(너): 도시형생활주택(3룸형, 다락소재)으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 수원지방법원 2024타경3601 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건, 공동담보 물건에 해당합니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9 지1층비102호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 복합 사용 중)

토지면적: 65.25㎡ (약 19.74평)

건물면적: 85.52㎡ (약 25.87평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 426,850,000원

토지면적: 65.25㎡ (약 19.74평)

건물면적: 85.52㎡ (약 25.87평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 폭 약 20미터 도로와, 남서측으로는 폭 약 6미터 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제1종일반주거지역

* 중로1류 (폭 20m-25m)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 토지 및 집합건물 등기부상 각각 2018년 09월 18일에 접수된 수협은행 근저당권 (을4, 을1)입니다. 경매를 통해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (JINLIANSHU)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자: 2020-09-23

* 확정일자: 2023-09-23

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 채권 총액 (등기부상)

* 토지 등기부채권 총액: 1,560,000,000원

* 집합건물 등기부채권 총액: 1,800,000,000원

이 총액은 등기부상 기록된 모든 채권의 합계이며, 경매 진행 과정에서 낙찰자가 인수하는 채권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 구성

건물은 근린생활시설(공실 포함), CU 편의점, 도시형생활주택(1룸, 2룸, 3룸형) 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 주거와 상업 시설이 복합된 지역 특성을 보입니다.

4.2. 지역 수요

주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 근린생활시설 및 주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다. 진안동 일대는 주택과 상가가 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 진안중학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

* 진안중학교가 인접해 있습니다.

5.3. 기타 고려사항

* 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 해당 지역의 특성에 따른 규제나 불편사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 언급이 있어, 지상권 존재 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

* 토지이용계획에 "건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)"로 기재되어 있습니다. 이는 건축허가를 위해 지자체장이 특정 개인의 사유지를 도로로 지정, 공고한 경우를 의미하며, 소유권은 개인에게 있으나 공공도로의 성격을 띠어 사유재산권 행사가 제한될 수 있습니다. 이로 인해 해당 토지의 이용 가치나 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 공실 및 시장 리스크

* 건물 내 근린생활시설 중 일부가 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 해당 상권의 공실률 및 시장 상황을 고려해야 합니다.

6.4. 지역 규제

* 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속해 있어, 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 근린상가 및 도시형생활주택 복합 건물입니다. 주변 시세 및 접근성은 양호한 편이나, '소멸되지 않는 권리(지상권)'의 존재 가능성과 '건축법상 도로'로 지정된 토지 이용 현황은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 일부 상가 공실은 임대 수익 측면에서 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 건물로 주택 및 상가 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 아파트 단지 및 주택가 인근에 위치하여 안정적인 임차 수요 확보가 가능합니다.

* 화성시의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상 및 토지 이용 관련 리스크를 명확히 해소할 경우, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 현장 조사 결과, 시장 동향, 법적 리스크 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 특히, '소멸되지 않는 권리(지상권)'의 존부 및 인수 조건, '건축법상 도로'로 지정된 토지의 정확한 법적 효력과 이에 따른 재산권 행사 제한 범위 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 상가 공실률 및 향후 임대 시장 전망, 유사 물건의 실거래가 등을 참고하여 신중하게 결정해야 합니다. 상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문가와의 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 진행하시기를 권장합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 수원지방법원 2024타경3601 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 유동화물건 및 공동담보 물건에 해당합니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 432-9 지1층비102호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 복합 사용 중)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 426,850,000원

토지면적: 65.25㎡ (약 19.74평)

건물면적: 85.52㎡ (약 25.87평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 북동측으로 폭 약 20미터 도로와, 남서측으로 폭 약 6미터 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제1종일반주거지역

* 중로1류 (폭 20m-25m)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 토지 및 집합건물 등기부상 각각 2018년 09월 18일에 접수된 수협은행 근저당권 (을4, 을1)입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (JINLIANSHU)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자: 2020-09-23

* 확정일자: 2023-09-23

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 채권 총액 (등기부상)

* 토지 등기부채권 총액: 1,560,000,000원

* 집합건물 등기부채권 총액: 1,800,000,000원

위 총액은 등기부상 기록된 채권의 합계이며, 낙찰자가 인수하는 채권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 구성

건물은 근린생활시설(일부 공실), CU 편의점, 도시형생활주택(1룸, 2룸, 3룸형) 등 다양한 용도로 복합 사용되고 있습니다.

4.2. 지역 수요

주변에 아파트 단지가 다수 분포하여 근린생활시설 및 주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다. 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 진안중학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재하여 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

* 진안중학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 기타 고려사항

* 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 지역적 특성에 따른 규제나 불편사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 언급되어 있어, 지상권의 존재 여부 및 인수 조건에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

* 토지이용계획에 "건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)"로 기재되어 있습니다. 이는 건축허가를 위해 지자체장이 지정, 공고한 도로일 수 있으며, 소유권은 개인에게 있으나 공공도로 성격을 띠어 사유재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 공실 및 시장 리스크

* 건물 내 근린생활시설 일부가 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 임대 수익률에 영향을 줄 수 있으며, 상권의 공실률 및 시장 상황을 고려해야 합니다.

6.4. 지역 규제

* 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속해 있어, 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 진안동의 주거 및 상업 복합 지역에 위치한 근린상가 및 도시형생활주택 복합 건물입니다. 주변 시세 및 교통 여건은 양호하나, '소멸되지 않는 권리(지상권)'의 존재 가능성과 '건축법상 도로'로 지정된 토지 이용 현황은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 일부 상가 공실은 임대 수익률에 대한 추가 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주택 및 상가 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 복합 용도 건물입니다.

* 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 임차 수요 확보가 가능합니다.

* 화성시의 개발 가능성을 고려할 때 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 및 토지 이용 관련 리스크를 명확히 파악하고 해소할 경우, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 현장 조사 결과, 시장 동향, 법적 리스크 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 '소멸되지 않는 권리(지상권)'의 존부 및 인수 조건, '건축법상 도로' 지정의 정확한 법적 효력과 재산권 행사 제한 범위 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 상가 공실률, 향후 임대 시장 전망, 유사 물건의 실거래가 등을 참고하여 신중하게 결정해야 합니다. 상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와의 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.