나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11190 [1] 경기도 화성시 영천동 831-1 삼성테크노타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "지동중학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건(사용승인:2017.04.19) 내,
제1층 제102호로,

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 칼라샷시 창호 등 임.

이용상태

인접 제101호와 일단으로 벽체구분없이 "음식점"으로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 공용의 위생설비, 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로, 지식산업센터건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트포장도로 및 북축 및 동측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로1류(폭 20m-25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-131)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-133)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

대지권 미등기상태로 적정대지권 귀속을 전제로 감정평가하였으니 경매진행시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨
2. 인접 101호와 벽체구분 없이 일체로 음식점으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11190 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 831-1 삼성테크노타워 1층 102호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물 (사용승인: 2017.04.19)

건물 면적: 47.19㎡ (약 14.27평)

토지 면적: 0.00㎡ (0평) - 토지 지분 없음.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 750,000,000원

건물면적: 47.19㎡ (약 14.27평)

건물지분: 47.19㎡ (약 14.27평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "지동중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 상업업무지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 환경도 양호합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 서측으로 노폭 약 20m, 북측 및 동측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형의 토지로, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류, 중로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 9월 4일 하나은행 근저당권 (516,000,000원)

등기부채권 총액: 516,000,000원

최근 권리: 2024년 10월 14일 수원지방법원 임의경매 개시결정 (하나은행, 422,070,773원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이현광 (이 )

보증금: 20,000,000원

차임: 1,870,000원

전입(사업)일자: 2024년 10월 22일

확정일자: 2024년 10월 22일

배당신고일자: 2024년 10월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

3.3. 공부와의 차이 및 특이사항

대지권 미등기 상태입니다. 감정평가 시 적정 대지권 귀속을 전제로 평가되었으므로, 경매 진행 시 대지권 유무 및 가격 포함 여부를 재확인해야 합니다. (최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 밀집한 상업업무지대에 위치합니다. "지동중학교"가 인근에 있어 학생 및 관련 종사자, 주변 직장인, 거주민을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.2. 업종 현황

인접한 101호와 벽체 구분 없이 일체로 "음식점"으로 이용 중인 점은 현재 상태 그대로 활용 시 즉시 영업이 가능하다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

주변에 아파트와 오피스텔 등 주거 시설이 많아 배후 수요가 풍부합니다. 학교 및 상업업무시설 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5.2. 대중교통 이용

본건까지 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권의 유무가 불확실하며, 추후 대지권 확보 과정에서 추가 비용이나 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 감정평가 시 대지권 가격이 포함된 것으로 명시되어 있습니다.

6.2. 인접 호실과의 일체 이용

인접 101호와 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용 중이므로, 향후 해당 호실만 분리하여 사용하거나 다른 용도로 변경 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 이로 인한 점유 및 사용에 대한 분쟁 가능성도 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임대차 관계가 명확하지 않은 상태입니다. (다만, 현재 파악된 임차인 이현광은 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

6.4. 혐오시설 인접 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 화성시에는 지정폐기물 매립장(주곡리) 및 소각장(하가등리) 등이 존재하나, 본건(영천동 831-1)과 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이러한 시설들이 화성시 내에 존재함을 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상업업무지대에 위치하여 배후 수요와 교통 환경이 양호한 편입니다. 또한, 현재 음식점으로 이용 중이어서 즉시 영업 가능성이 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대지권 미등기라는 중대한 하자가 존재하며, 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생이나 불확실성을 야기할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다. 인접 호실과의 일체 이용 또한 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 권리분석상 인수할 임차 보증금은 없으나, 명도 및 대지권 문제에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승

대지권 미등기 문제를 해결하고 적법한 대지권을 확보할 경우, 물건의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

8.2. 즉시 수익 창출 가능성

현재 "음식점"으로 이용 중이므로, 해당 업종이나 유사 업종으로의 즉각적인 영업이 가능하여 빠른 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

8.3. 풍부한 배후 수요

지식산업센터, 아파트, 오피스텔 등 다양한 시설이 밀집한 지역으로, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

0원

9.2. 고려 사항

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최저매각가격 확인이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 최저매각가격을 알 수 없어 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

또한, 대지권 미등기 문제 해결을 위한 추가 비용, 향후 건물 유지보수 비용, 명도 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 최저매각가격이 결정되지만, 본건의 경우 대지권 미등기라는 중대 하자 때문에 입찰 경쟁률 및 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 최저매각가격 확인 후, 현장 답사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 면밀히 파악하고, 대지권 관련 예상 비용을 추산하여 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.