나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99473 [1] 경기도 화성시 정남면 고지리 162-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 고지리 소재 "정남119안전센터" 동측 인근에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

2필 일단지로, 인접필지대비 대체로 남측 하향의 완경사진 부정형의 토지로서 공업용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상,
1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(지정기간:23.11.20.-28.11.19.)
2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(지정기간:23.11.20.-28.11.19.).

제시목록 외의 물건

본건 건물 및 토지일대에 제시외건물 ㉠-㉨이 소재하며, 해당 제시외건물의 소유권이 불분
명한 바, 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-8) 일반철골구조 기타지붕으로서,
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 판넬마감 등,
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

3-8) 공장으로 이용중임.
(후첨 "내부이용도" 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 및 토지일대에 제시외건물 ㉠-㉨이 소재하며, 해당 제시외건물의 소유권이 불분
명한 바, 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 다쓰테크 6식 포함( 제시외 기계기구는 소유자 미상으로 매각에서 제외함)
2. 본건에 소재하는 수변전시설은 본건 건물에 포함하여 평가함
3. 목록 3 지상의 컨테이너 2동 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 세부 정보

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경99473 (1)

소재지: 경기도 화성시 정남면 고지리 162-2

용도: 공장

감정가: 7,356,571,000원

토지 면적: 5790.00㎡ (약 1751.73평)

건물 면적: 3688.00㎡ (약 1115.62평)

제시외 건물 면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

주의사항:

* 일괄 매각. 제시외 건물 및 기계기구 다쓰테크 6식 포함 (단, 소유자 미상의 기계기구는 매각에서 제외).

* 본건에 소재하는 수변전시설은 본건 건물에 포함하여 평가됨.

* 목록 3 지상의 컨테이너 2동은 매각에서 제외됨.

2.2. 입지조건

2.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 정남면 고지리 소재 "정남119안전센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.2. 3.토지 현황

* 형태 및 이용상태: 2필 일단지로, 인접 필지 대비 대체로 남측 하향의 완경사진 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

2.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(산업관리)

* 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2023.11.20. ~ 2028.11.19.)

2.2. 5.건물 현황

* 구조: 일반철골구조 기타지붕

* 외벽: 판넬 마감 등

* 내벽: 판넬 마감 등

* 창호: 샤시 창호 마감 등

* 이용상태: 공장으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

2.3. 권리분석

2.3. 1.등기부 현황 (말소기준권리: 2017-06-29 근저당권)

* 토지 등기부:

* 소유권 이전 (2001-09-07, 2005-05-27)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2017-06-29, 4,160,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2020-04-28, 504,000,000원)

* 가압류 (태안농업협동조합, 2024-07-09, 88,128,739원)

* 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2024-11-27, 3,775,309,569원)

* 총 채권액: 4,752,128,739원

* 건물 등기부:

* 소유권 보존 (2007-10-18)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2017-06-29, 4,160,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2020-04-28, 504,000,000원)

* 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2024-11-27, 3,775,309,569원)

* 총 채권액: 4,664,000,000원

2.3. 2.임차인 현황

* 대항력 있는 임차인:

* 고 : 보증금 30,000,000원, 차임 5,500,000원, 전입/사업일자 2012-03-29

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,700,000원, 전입/사업일자 2017-03-09

* 배 : 보증금 30,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입/사업일자 2015-11-23

* 대항력 없는 임차인:

* 공 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,700,000원, 전입/사업일자 2017-12-22

* 박 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입/사업일자 2021-03-17

* 심 : 보증금 15,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2025-01-13

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 임차인 관련 주의: 대항력 있는 임차인(고 , 김 , 배 )의 총 보증금은 90,000,000원입니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 일반적으로 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 시 해당 금액에 대한 추가적인 확인 및 보수적인 접근이 필요합니다.

2.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 경기도 화성시 정남면 고지리 일대는 공장 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

* 인근에 119안전센터가 위치하여 공공 치안 및 안전 관련 시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 쓰레기 소각장(화성시 그린환경센터) 및 기타 폐기물 관련 시설이 위치해 있을 수 있으나, 직접적인 혐오 시설로 분류되는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 해당 지역 인근에서 폐기물 재활용 시설 설치 반대 등 환경 관련 민원이 있었던 사례가 있어, 지역 주민들의 환경 인식 수준을 고려할 필요가 있습니다.

2.5. 생활정보

* 주변 시설: "정남119안전센터" 동측 인근.

* 교통: 차량 진입 용이, 대중교통 보통.

* 주거 환경: 공장지대이므로 주거 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고 , 김 , 배 임차인의 보증금 총 90,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원' 정보와 상이하므로 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 소유권 불분명한 제시외 건물 및 기계기구가 존재하며, 이로 인한 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 지정으로 인해 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 허가 구역 지정 기간(2028.11.19.까지)을 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대 미상으로 표시되어 있어, 현재 임대차 현황 및 명도 협상 등에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 컨테이너 제외: 목록 3 지상의 컨테이너 2동이 매각에서 제외되므로, 해당 부분의 점유 및 활용 계획을 미리 고려해야 합니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 정남면 소재의 공장으로, 넓은 토지 면적과 건물을 갖추고 있어 다양한 산업 활동에 활용 가능성이 높습니다. 입지적으로 차량 접근성이 우수하고, 주변 공장 밀집 지역으로서의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 및 소유권 불분명한 기계기구, 토지이용계획상의 제한 등은 낙찰 후 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성을 반드시 해소해야 합니다.

2.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 규모를 활용한 생산시설, 물류창고 등 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.

* 경기도 화성시의 지속적인 산업 발전 가능성과 성장관리구역 내 위치.

* 감정가 대비 적정 낙찰가를 산정하여 시세차익 및 임대수익 창출 기회 모색.

2.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 구체적으로 산정하기 어렵습니다. 다만, 다음 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가: 7,356,571,000원

* 인수 가능성이 있는 임차인 보증금 (총 90,000,000원)은 낙찰가가 배당받지 못할 경우 추가적인 인수 비용으로 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 반드시 사실관계 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 약 47억 5천만원으로, 감정가와 비교 시 채권액이 매우 높은 편입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보에 기반한 분석이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 법률 전문가 자문 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.