나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55929 [4] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대내에
위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설,
공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호
내지 제507호로서 (사용승인일 : 2020.04.13.)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 페어글래스창호 마감 등

이용상태

본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실상태임.
(종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용하였음.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
스프링쿨러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합).
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장(표제부, 갑)상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어
있으나, 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 기호1내지 7 모두 '제1종근린생활시설
(의원)으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음
2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55929 (4)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층504호

용도: 근린상가 (집합건축물대장 표제부상 주용도: 제2종근린생활시설, 전유부상 주용도: 제1종근린생활시설(의원))

감정가: 347,000,000원

토지면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

토지지분: 18.31㎡ (약 5.54평)

건물면적: 82.32㎡ (약 24.90평)

건물지분: 82.32㎡ (약 24.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의왕신용협동조합

감정평가서 작성일: 2026-04-09

사용승인일: 2020.04.13.

2.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대 내에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽은 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 페어글래스창호 마감 등으로 이루어져 있음.

인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m). 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

2.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (의왕신용협동조합, 2021-03-12 접수). 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 권리: 없음 (단, 대지권 관련 별도 등기에 대한 확인 필요).

등기부채권 총액: 2,700,000,000원.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 400,000,000원

차임: 10,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-26

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 관련 주의사항: 김 임차인은 전입일자(사업일자)가 2024-06-26이나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상이며 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 보증금 및 차임 금액이 명시되어 있으므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

2.4. 상권분석

본건은 경기도 화성시 새솔동의 개발 중인 상업지대에 위치하며, "새솔동 행정복지센터" 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 대단지 아파트, 상가주택, 다양한 상업 및 업무시설, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

신흥 상권으로, 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

2.5. 생활정보

주변 편의시설: "새솔동 행정복지센터"가 인접하여 행정서비스 이용이 편리합니다.

주거 및 상업 환경: 대단지 아파트와 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 인근에 위치합니다.

공공시설 및 녹지: 인근에 공공시설과 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

현재 본건 건물 전체(기호1 내지 7호)는 공실 상태이며, 종전에는 '365 더즐거운의원 부설 아동발달센터'로 이용되었습니다.

2.6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보물의 가치 변동이 본건 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물대장 상 용도 불일치: 집합건축물대장 표제부에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 전유부에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있어, 실제 이용 및 향후 건축물 관련 업무 처리 시 혼선 또는 제약이 발생할 수 있습니다. (종전 의원 사용 이력을 고려하면 제1종근린생활시설로의 용도에 더 부합할 가능성이 높습니다.)

대지권 관련 별도 등기: 대지권 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점은 대지권 확보에 관한 법적 쟁점이 있음을 시사하며, 토지 사용 및 소유권 행사에 제한을 야기할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

건물 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 공실 위험에 대한 대비가 필요합니다.

채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 상당한 유찰 가능성이 존재합니다.

2.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 새솔동의 신흥 상업지구 내에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 근린상가입니다.

"새솔동 행정복지센터" 북측 인근에 자리하여 배후수요는 양호한 편이며, 주변 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 기대됩니다.

그러나 집합건축물대장 상 용도 불일치, 대지권 관련 별도 등기, 현재 공실 상태, 그리고 감정가 대비 현저히 높은 채권 총액 등은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 김 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

투자 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 실제 임대 가능성 등을 면밀히 조사하고, 제시된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

2.8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

입지: "새솔동 행정복지센터" 인근 상업지대로, 풍부한 잠재적 배후수요를 보유하고 있습니다.

지역 개발 잠재력: 향후 화성시 지역 개발 및 인구 유입에 따른 상권 성장 가능성이 있습니다.

저가 매수 기회: 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 통해 시세 대비 저렴하게 매입할 기회를 모색할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 물건의 등기부채권 총액은 2,700,000,000원으로, 감정가 347,000,000원과 비교할 때 매우 높은 수준입니다.

이러한 채권 규모는 최초 입찰에서 유찰될 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

* 본건과 유사한 조건의 부동산 시세 조사 (매매 및 임대)

* 예상 임대 수익률 분석 및 공실률 추정

* 향후 지역 개발 계획 및 시장 전망 분석

* 대지권 관련 별도 등기에 대한 법률적 검토 및 권리 관계 명확화

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 종합적인 평가

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 향후 유찰 횟수에 따른 최저 매각 가격 하락폭과 상기 조사 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.