나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55929 [7] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대내에
위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설,
공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호
내지 제507호로서 (사용승인일 : 2020.04.13.)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 페어글래스창호 마감 등

이용상태

본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실상태임.
(종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용하였음.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
스프링쿨러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합).
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장(표제부, 갑)상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어
있으나, 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 기호1내지 7 모두 '제1종근린생활시설
(의원)으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음
2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55929 (7)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 의OOOOOOO

* 물건 현황

* 소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층505호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(의원) 또는 제2종근린생활시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 면적 및 감정가

* 감정가: 300,000,000원

* 토지면적: 15.86㎡ (약 4.79평)

* 토지지분: 15.86㎡ (약 4.79평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 71.28㎡ (약 21.56평)

* 건물지분: 71.28㎡ (약 21.56평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* "새솔동 행정복지센터" 북측 인근 상업지대 내 위치.

* 주위 환경: 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재.

* 제반 주위환경은 양호한 편.

* 교통상황

* 차량 진출입 용이.

* 인근 노선버스정류장 소재.

* 제반 대중교통상황은 보통인 편.

* 건물 정보

* 건축년도: 2020.04.13. 사용승인.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층.

* 외벽/내벽/창호: 복합판넬, 페어글라스, 외장 석재, 페인팅, 페어글래스창호 마감 등.

* 토지 이용계획

* 용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티).

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m) 접함.

* 기타: 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 을1 근저당권공동담보목록 (의왕신용협동조합, 2,700,000,000원) 접수일자 2021-03-12.

* 말소되는 권리

* 말소기준권리인 을1 근저당권 외, 갑3(소유권이전2번신탁등기말소), 갑4(소유권이전), 갑5(압류, 동안양세무서장), 갑6(압류, 기흥세무서장), 갑7(압류, 동화성세무서장), 갑8(임의경매, 의왕신용협동조합) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리

* 권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원임.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-26

* 확정일자: (정보 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 배당신고일자: (정보 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 상업지대 내 위치

* 본건 소재지는 "새솔동 행정복지센터" 인근 상업지대로서, 대단지 아파트 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됨.

* 엘-타워 1동 건물 자체는 상업 및 업무시설로 이용 중.

5. 생활정보

* 편의시설 및 공공시설

* 주변에 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설(새솔동 행정복지센터 등) 및 공원이 혼재하여 생활 편의성이 우수함.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 편.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이

* 집합건축물대장(표제부) 상 주용도는 '제2종근린생활시설'이나, 전유부상으로는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있어 용도에 대한 혼선이 있을 수 있음. 실제 이용 현황 확인 필요.

* 토지 별도등기

* 대지권 목적인 토지에 별도등기가 존재하여 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있음.

* 공실 상태

* 본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실 상태임. (종전 '365 더즐거운의원 부설 아동발달센터'로 이용)

* 공실로 인한 공실 리스크 및 빠른 임대 전환 전략 필요.

* 임대차 정보 불확실성

* 임차인 김 외 별도 임대차 관계는 미상임.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 및 잔금 납부 시점의 변동 가능성 존재.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 엘-타워 1동 내 상가 점포로, 최신 건물(2020년 사용승인)에 위치하여 건물 상태는 양호할 것으로 판단됨.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있고, 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요는 충분한 편으로 상권 활성화 가능성이 높음.

* 단, 공부와의 용도 차이, 토지 별도등기 존재, 현재 공실 상태 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

* 권리관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없어 권리적으로는 비교적 안전한 편임.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가건물

* 2020년 사용승인된 건물로 신축에 가까워 건물 노후도가 낮음.

* 풍부한 배후수요

* 대단지 아파트와 상가주택, 상업시설이 밀집한 지역으로, 고정적인 배후수요 확보 가능.

* 편리한 교통 및 접근성

* 차량 진출입이 용이하며 인근 버스정류장 이용이 편리하여 접근성이 우수함.

* 권리관계 명확성

* 인수되는 권리금이 없고 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정이라 권리적 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금

* 인수되는 보증금은 0원임.

* 입찰가 산정 고려사항

* 감정가 300,000,000원

* 최근 유사 물건 낙찰가율

* 현장 조사 기반의 시세, 임대료 수준

* 본건의 공실 리스크 및 용도 불일치 사항 고려

* 예상 입찰가 제안

* 상기 정보를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. (예: 240,000,000원 ~ 270,000,000원)

* 정확한 입찰가는 현장 조사, 임대 시세 조사, 주변 낙찰가 분석 등을 통해 최종 결정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.