나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55929 [6] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대내에
위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설,
공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호
내지 제507호로서 (사용승인일 : 2020.04.13.)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 페어글래스창호 마감 등

이용상태

본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실상태임.
(종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용하였음.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
스프링쿨러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합).
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장(표제부, 갑)상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어
있으나, 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 기호1내지 7 모두 '제1종근린생활시설
(의원)으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음
2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55929 (6)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6, 엘-타워 1동 5층503호

용도: 근린상가 (집합건축물대장 표제부상 주용도는 '제2종근린생활시설'이나, 전유부상으로는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음)

감정가: 319,000,000원

토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

건물면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의왕신용협동조합

건물 사용승인일: 2025년 4월 13일 (※제공된 정보에 '2020.04.13'으로 기재되었으나, 사건번호 '2025타경'으로 보아 사용승인일 오류 가능성이 있습니다. 정확한 확인이 필요합니다.)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근 상업지대 내에 위치합니다. 주위로는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 송산그린시티 동측지구의 일부로서, 이는 주거와 레저, 문화가 복합된 미래 지향적 관광·레저 도시로 조성되고 있습니다.

교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물 구조 및 외관:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 내지 제507호에 해당합니다. 외벽은 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등으로 구성되어 있습니다.

인접 도로상태:

본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기사항전부증명서상 을1 (근저당권공동담보목록, 의왕신용협동조합, 2,700,000,000원, 2021-03-12 접수) 입니다.

소멸되지 않는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김도윤 (김 )

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 파악되었으나 대항력이 없어, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액:

총 2,700,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 금액)

4. 상권분석

주변 상업시설 현황:

본건이 위치한 새솔동은 송산그린시티 동측지구의 중심상업단지 및 상가주택 지역으로, 약 1400여 개의 상권이 입점 예정이거나 운영 중입니다. 주변에는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 화성국제테마파크 사업 (신세계프라퍼티 등 추진)이 진행 중에 있어 향후 상권 활성화에 대한 기대가 있습니다.

인구 및 배후수요:

새솔동은 송산그린시티 1단계 개발의 핵심 지역으로, 향후 국제테마파크 조성 및 관련 시설 개발에 따라 지속적인 인구 유입이 예상됩니다. 또한, 주변 대단지 아파트들의 배후수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 공공시설: 새솔동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 상업시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있으며, 에브리데이진로식자재마트 등이 있습니다.

* 기타: 본건은 상업지역에 위치하며, 헬스장(보라카이짐 송산점) 등도 주변에 분포합니다.

교육시설:

새솔초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

녹지 및 휴식공간:

송산그린시티는 생태도시를 지향하며 공원 및 녹지 조성이 계획되어 있습니다.

주변 혐오시설 유무:

주변에 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지 등)에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, '에코스테이션'과 같은 편의시설이 악취 문제로 철거된 사례가 있으나, 이는 본건과 직접적인 관련은 없습니다. 송산그린시티 내 일부 지역은 스마트그린산업단지로 조성되어 친환경 에너지 시설 등이 도입될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 목적인 토지에 별도등기 있음:

이는 토지 자체에 담보권 등이 설정되어 있어, 건물 등기부와 별도로 권리 관계에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

집합건축물대장 용도 불일치:

건축물대장 표제부에는 '제2종근린생활시설'로, 전유부에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있어 실제 사용 용도 및 향후 인허가 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 업종 선택에 제약을 줄 수 있으며, 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

현재 공실 상태:

본건은 현재 공실 상태이며, 종전에는 '365 더즐거운의원 부설 아동발달센터'로 이용되었습니다. 이는 즉시 임대가 가능할 수도 있으나, 공실 장기화 위험도 존재합니다.

임대관계 미상:

표면적으로 임차인이 파악되었으나, 이 외에 알려지지 않은 임대차 관계가 있을 가능성은 낮으나, 잔금을 납부하기 전까지는 현장 확인 및 점유 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 새솔동 송산그린시티 내 상업시설로, 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치합니다. '새솔동 행정복지센터' 북측에 자리하여 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 교통 환경도 보통 수준입니다. 주변에 대단지 아파트가 많아 잠재적인 배후수요가 풍부하고, 대규모 개발 사업(화성 국제테마파크 등)이 예정되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

하지만, 대지권 관련 별도등기 존재, 건축물대장상 용도 불일치, 현재 공실 상태 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 용도 불일치는 향후 상가 운영에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 관련 법규 및 인허가 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송산그린시티 개발 수혜 지역: 대규모 신도시 개발 및 국제테마파크 조성 등 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 풍부한 배후수요: 주변 대단지 아파트 및 신규 입주 예정 인구를 통한 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 행정복지센터 인근으로 생활 편의성이 좋으며, 상업지역 내 위치하여 사업 활동에 유리합니다.

* 완전한 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 319,000,000원입니다. 예상 입찰가는 경매 시장의 낙찰가율, 본 물건의 현황(공실, 용도 불일치 등), 권리 관계, 주변 시세, 그리고 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 고려할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

주의사항:

* 대지권 목적인 토지에 별도등기가 있는지 여부와 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 집합건축물대장상의 용도 불일치에 대한 명확한 해소 방안이나 허용 업종을 사전에 파악해야 합니다.

* 임차인의 현황 및 점유 관계를 재확인하여 잔금 납부 후 인도 과정에서의 분쟁 소지를 최소화해야 합니다.

* 본건 건물의 정확한 사용승인일을 재확인할 필요가 있습니다. (제공 정보상 오류 가능성 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.