나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55929 [5] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층506호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대내에
위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설,
공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호
내지 제507호로서 (사용승인일 : 2020.04.13.)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 페어글래스창호 마감 등

이용상태

본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실상태임.
(종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용하였음.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
스프링쿨러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합).
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장(표제부, 갑)상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어
있으나, 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 기호1내지 7 모두 '제1종근린생활시설
(의원)으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음
2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55929 (5)

* 소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층506호

1.2. 물건 개요

* 용도: 근린상가

* 감정가: 434,000,000원

* 토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

* 토지지분: 22.91㎡ (약 6.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 102.96㎡ (약 31.14평)

* 건물지분: 102.96㎡ (약 31.14평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 의왕신용협동조합

* 특수물건정보: 공동담보

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음

2. 집합건축물대장(표제부)상 주용도('제2종근린생활시설')와 전유부상 용도('제1종근린생활시설(의원)') 상이

1.5. 건물 정보

* 건축물표제부 요약: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 내지 제507호 (사용승인일: 2020.04.13.)

* 주요마감: 외벽 - 복합판넬, 페어글라스, 외장 석재; 내벽 - 페인팅; 창호 - 페어글래스

* 이용상태: 본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실 상태. (종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근 상업지대 내에 위치합니다.

* 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

3.1. 1. 말소기준권리

* 을1 (근저당권) 2021.03.12. 접수

3.1. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기상 지상권은 없는 것으로 파악됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-26

3.2. 2. 대항력 및 보증금 분석

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 임차인과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부채권 총액

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑4): 2021-03-12, 박수미 (매매 금538,480,000원)

* 근저당권 (을1, 말소기준권리): 2021-03-12, 의왕신용협동조합, 금2,700,000,000원

* 압류 (갑5, 갑6, 갑7): 2025년 2월~4월, 세무서장 (모두 말소됨)

* 임의경매 (갑8): 2025-05-12, 의왕신용협동조합, 금2,377,579,140원 (본건 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 2,700,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후 수요

* 본건은 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근 상업지대 내에 위치하며, 주위에는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 이는 유동인구 및 배후수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 현재 이용상태

* 본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실 상태입니다. 종전에는 '365 더즐거운의원 부설 아동발달센터'로 이용되었습니다. 공실 상태이므로 즉시 명도가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

* "새솔동 행정복지센터", 대단지 아파트 단지, 상업 및 업무시설, 공원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다.

5.2. 지역 특성

* 새솔동 지역은 송산그린시티 내 신흥 주거 및 상업 지역으로, 행정복지센터, 초등학교, 공원 등이 조성되어 있습니다. 주변 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 하자

6.1. 1. 대지권 관련 별도등기

* 대지권 목적인 토지에 별도등기가 존재하여, 소유권 관계 및 대지권 행사 등에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.1. 2. 건축물대장 용도 불일치

* 집합건축물대장 표제부상의 주용도는 '제2종근린생활시설'이나, 전유부상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'로 기재되어 있어, 실제 용도 및 건축법상 위반 여부 확인이 필요합니다. 이는 향후 건물 사용 및 인허가 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 권리상 하자

6.2. 1. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채권 총액이 높을 수 있음을 시사합니다. (등기부채권 총액 27억원)

6.3. 법적 제한 사항

6.3. 1. 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 지역은 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역에 포함되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(2020년 준공)의 상가로, 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 또한, 현재 공실 상태로 즉시 명도가 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 대지권 관련 별도등기, 건축물대장 용도 불일치, 공동담보 등 권리 분석상 및 공부상 차이점들이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 용도 불일치는 추후 건물 사용에 있어 잠재적 리스크가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* "새솔동 행정복지센터" 인근 상업지대로 배후 수요 및 유동인구 확보 잠재력이 있습니다.

* 현재 공실 상태로 명도가 용이하여 즉시 활용이 가능합니다.

* 일반상업지역으로 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 434,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대지권 관련 별도등기 및 건축물대장 용도 불일치 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 채권 총액이 높은 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 구체적인 입찰가는 재확인된 권리관계, 현장 조사 결과, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

(참고: 본 자료는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담 및 현장 답사를 통해 면밀한 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.