나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55929 [3] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대내에
위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설,
공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호
내지 제507호로서 (사용승인일 : 2020.04.13.)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 페어글래스창호 마감 등

이용상태

본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실상태임.
(종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용하였음.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
스프링쿨러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합).
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장(표제부, 갑)상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어
있으나, 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 기호1내지 7 모두 '제1종근린생활시설
(의원)으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음
2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55929 (3)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층502호

용도: 근린상가 (집합건축물대장 표제부상 주용도: 제2종근린생활시설, 전유부상 주용도: 제1종근린생활시설(의원))

감정가: 319,000,000원

토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

건물면적: 75.60㎡ (약 22.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의왕신용협동조합

건물 사용승인일: 2020.04.13.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근 상업지대 내에 위치합니다. 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m) 접합. 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 의왕신용협동조합

* 말소기준권리: 의왕신용협동조합의 근저당권 (등기부요약 을1, 접수일자 2021-03-12)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 2,700,000,000원

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑5(압류), 갑6(압류), 갑7(압류), 갑8(압류), 갑9(임의경매) 등은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 해당 없음. (말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸 대상입니다.)

* 임차인 현황: 임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 추후 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 상업지대 내 위치: "새솔동 행정복지센터" 북측 인근 상업지대 내에 위치하여 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다. 이는 유동인구 및 잠재고객 확보에 유리한 환경을 조성합니다.

* 배후수요: 대단지 아파트, 상가주택 등이 인접하여 안정적인 배후수요 확보가 가능합니다. 송산그린시티는 1단계 동측지구로 계획되었으며, 중심상업단지 및 상가주택에 약 1400여 개의 상권이 입점 예정입니다.

* 업종 적합성: 근린생활시설 용도로, 특히 '의원' 또는 '제2종근린생활시설'로 활용 가능성이 높습니다. (다만, 건축물대장 상 주용도 표기 차이에 대한 확인이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "새솔동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 상업 및 업무시설, 공원 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 새솔동과 안산시 단원구를 잇는 국도 제77호선이 개통되어 교통 접근성이 개선되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 대지권 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점은 추가적인 법적 검토가 필요하며, 권리관계에 영향을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 건축물대장 상 주용도 표기 상이: 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있습니다. 이는 실제 이용 용도 및 법적 용도 간의 불일치 가능성이 있으며, 추후 건축물 관련 인허가, 업종 등록 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공실 상태: 본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실 상태입니다. (종전 '365 더즐거운의원 부설 아동발달센터'로 이용하였음.) 이는 임대수익을 기대하는 투자자에게 직접적인 현금 흐름 공백으로 작용합니다.

* 송산그린시티 개발 초기 단계: 송산그린시티는 2007년부터 개발이 시작되어 2035년까지 단계적으로 진행 중이며, 일부 지역은 입주가 시작되었으나 아직 개발 초기 단계에 있어 주변 상권 및 인프라가 완전히 성숙되지 않았을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 4월에 사용승인된 엘-타워 내 근린상가로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 경기도 화성시 새솔동은 송산그린시티 개발의 일환으로 조성된 신도시 지역으로, "새솔동 행정복지센터" 인근의 상업지대에 위치하여 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 대단지 아파트 및 상업시설이 혼재되어 있어 잠재적 수요 확보가 기대됩니다. 그러나 대지권 관련 별도등기 존재, 건축물대장 상 주용도 표기 차이, 현재 공실 상태 등은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 송산그린시티 지역은 아직 개발이 진행 중인 신도시이므로, 미래 가치 상승 가능성과 더불어 개발 지연 등 예측 불가능한 변수도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 4월 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 양호한 입지: 새솔동 행정복지센터 인근 상업지대에 위치하여 접근성이 우수하며, 생활 편의시설과의 연계성이 좋습니다.

* 안정적 배후수요: 인접한 대단지 아파트 및 상가 주택지구의 잠재적 배후수요 확보가 가능합니다.

* 용도 활용성: '의원' 또는 '제2종근린생활시설' 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 상태이며, 대지권 관련 별도 등기 및 건축물대장상 용도 표기 불일치 등의 리스크가 존재합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가 외에 주변 시세 조사, 예상 임대료 수준, 공실 위험도, 별도등기 관련 법률 검토 결과 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 상기 리스크 요인들을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.