나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55929 [2] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층507호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대내에
위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설,
공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호
내지 제507호로서 (사용승인일 : 2020.04.13.)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 페어글래스창호 마감 등

이용상태

본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실상태임.
(종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용하였음.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
스프링쿨러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합).
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장(표제부, 갑)상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어
있으나, 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 기호1내지 7 모두 '제1종근린생활시설
(의원)으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음
2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55929 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의왕신용협동조합

개시결정일: 2025-05-12

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층507호

용도: 근린상가 (집합건축물대장 상 주용도 표기 불일치 존재)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제507호 (사용승인일 : 2020.04.13.)

이용상태: 현재 공실 상태 (종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 542,000,000원

토지면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

건물면적: 128.64㎡ (약 38.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 상세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대내에 위치합니다.

주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 환경

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합).

제한상태: 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접합니다.

주변 환경: 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 상업지대와 주거지역이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 의왕신용협동조합 근저당 (접수일자: 2021-03-12, 채권액: 2,700,000,000원)

기타 권리사항:

* 공동담보 물건 (채권자: 의왕신용협동조합)

* 소유권이전 (2021-03-12, 매매금 672,040,000원)

* 압류 (화성세무서장, 국민건강보험공단, 동안양세무서장, 기흥세무서장, 동화성세무서장)

* 임의경매 개시결정 (채권자: 의왕신용협동조합, 2025-05-12)

등기부채권 총액: 2,700,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리인 의왕신용협동조합 근저당(을1)보다 후순위로 등기된 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 확인되지 않는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 계약 전 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

대지권 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 이는 소유권 행사나 대지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항으로, 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 새솔동 인근은 상업지대와 대단지 아파트, 상가주택 등이 혼재된 복합 지역입니다.

주변에 각종 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 위치하여 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 본건의 상권 내 위치

본건은 상업지대 내에 위치하며, 새솔동 행정복지센터 북측 인근에 자리하고 있습니다.

건물 자체는 엘-타워 1동으로, 상업 및 업무시설이 복합된 건물로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

새솔동 행정복지센터가 인근에 소재하며, 주변으로 상업시설 및 공공시설, 공원이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주거 환경

본건은 상업시설이나, 주위로 대단지 아파트 및 상가주택이 혼재되어 있어 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 표기 불일치

집합건축물대장(표제부) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있습니다. 이는 실제 이용 용도 및 건축 관련 법규 적용에 혼란을 야기할 수 있으며, 추후 용도 변경이나 영업 시 문제가 발생할 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 대지권 관련 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점은 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다. 해당 별도등기의 내용과 그로 인한 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 공실 및 임대 관계 불확실성

본건은 현재 공실 상태이며, 종전 임차인의 임대 관계가 미상이라는 점은 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵다는 것을 시사합니다.

6.4. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 경매가 진행되는 경우, 채권 총액이 높아 경매가 취소되거나 유찰될 가능성이 있습니다. (본건의 경우 채권 총액이 높은 편입니다.)

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 신축 건물(2020년 준공)로 입지 및 교통 환경이 비교적 양호한 편이나, 대지권 관련 별도등기 및 집합건축물대장상 용도 표기 불일치 등 권리 및 공부상 복잡한 문제가 산재해 있습니다. 현재 공실 상태이며, 이를 해결하기 위한 추가적인 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

7.2. 분석 요약

신축 상가건물로서 잠재력은 있으나, 명확한 권리 분석과 공부상 불일치 사항 해소가 선행되어야 합니다. 주변 상권 및 입지 조건은 보통 이상으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

새솔동 행정복지센터 인근 상업지대에 위치하며, 준공된 지 얼마 되지 않은 건물입니다.

차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 가능하여 접근성이 좋습니다.

8.2. 잠재적 가치

용도 표기 불일치 및 별도등기 문제가 해결될 경우, 상가로서의 정상적인 이용 및 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

신축 건물이라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

인수 보증금이 0원이고 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 분석상 부담은 적으나, 대지권 관련 별도등기 및 용도 불일치 등의 명확한 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 해당 리스크를 감안하여 실제 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 정확한 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대 수익률 분석, 그리고 상기 언급된 리스크 해소에 필요한 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 참고 가격

감정가: 542,000,000원

본건에 대한 최종 예상 입찰가는 관련 전문가와 상의하시어 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.