나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56495 [2] 경기도 화성시 만세구 장안면 장안리 1075-59 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 장안리 소재 '장명초등학교 장일분교장' 서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 농경지, 창고 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정
은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 인접지 대비 평지의 세장형 토지로서 단독주택 부지 등으로 이용 중입니다.

기호 (2) : 인접지 대비 평지의 정방형 토지로서 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 (1) : 본건 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

기호 (2) : 본건 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역(장안지구) , 소로2류(폭 8m
~10m)(소로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

기호(2) : 계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역(장안지구), 가축사육제한구
역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외물건(㉡,㉢)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬라브지붕 1층 단독주택으로서,
(사용승인일 : 2001.09.10)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

현황 2층 단독주택으로서,
1층 : 단독주택(방2, 주방, 거실, 화장실)
2층 : 단독주택(방1, 화장실)
으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외물건(㉠)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 건물은 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 1층(99.27㎡)으로 표기되어 있으나,
현황은 1층(약 77.27㎡) 및 2층(약 21.99㎡)으로 조사되며, 각 층별 면적은 건축물현황도
및 목측 등에 의거하여 산정하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및
이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로
실제와 다소 상이할 수 있습니다.

물건 비고

농지취득자격증명서 제출할 필요없음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56495 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반월농업협동조합

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 경기도 화성시 만세구 장안면 장안리 1075-59

토지용도: 전

토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 1층 약 77.27㎡ (약 23.37평), 2층 약 21.99㎡ (약 6.65평) - 총 약 99.26㎡ (약 30.03평)

건물지분: 해당 없음

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 조적조 슬라브지붕 1층 단독주택 (사용승인일: 2001.09.10)

건물현황: 현재 2층 단독주택으로 이용 중 (1층: 방2, 주방, 거실, 화장실 / 2층: 방1, 화장실)

공부와의 차이: 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 1층(99.27㎡)으로 표기되어 있으나, 현황은 1층(약 77.27㎡) 및 2층(약 21.99㎡)으로 조사됨.

1.4. 매각대상 및 감정가

매각대상: 토지매각 (건물 포함으로 추정됨)

감정가: 47,425,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 제시외물건(㉠,㉡,㉢) 소재.

주의사항: 농지취득자격증명서 제출할 필요 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 장안리 소재 '장명초등학교 장일분교장' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지, 창고 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통사정은 보통입니다.

기호 (1) 토지: 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

기호 (2) 토지: 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(장안지구), 소로2류(폭 8m~10m)(소로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역입니다.

기호(2) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(장안지구), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 11월 04일 접수된 반월농업협동조합 근저당권 (채권금액: 25,200,000원)

소멸되지 않는 권리: 없음 (매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정)

인수되는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.3. 권리분석 의견

본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차 진행 시 낙찰자가 모든 권리를 인수하지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 단독주택, 농경지, 창고 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 및 근교 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

4.2. 토지 이용 현황

기호 (1) 토지는 단독주택 부지로 이용 중이며, 기호 (2) 토지는 전으로 이용 중입니다. 이는 토지의 현재 활용 상태를 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

주변에 '장명초등학교 장일분교장'이 인근에 위치하고 있습니다. (분교장의 현황은 추가 확인 필요)

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 본건 소재지 주변으로 농경지 및 주거지역이 혼재되어 있어, 대규모 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

* 가장 가까운 편의시설로는 장안면 소재지의 마트, 병원, 약국, 금융기관 등이 있을 것으로 추정됩니다.

* 주변 지역은 농경지 및 주거, 창고 시설이 혼재되어 있어, 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 없으나, 창고 시설의 종류에 따라 환경적 영향은 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황과의 차이

건축물대장 및 등기부상 면적과 실제 현황 면적 간의 차이가 존재합니다. 현황은 1층과 2층으로 구분되며 총 면적은 약 99.26㎡입니다. 이는 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건

현장 조사 시 지적 및 건물개황도 상 제시외물건(㉠,㉡,㉢)이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 매각 대상에 포함되는지 여부 및 처리 방안에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

인수되는 보증금이 0원이라 하더라도, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자가 존재하거나 비공식적인 임대차 계약이 있을 수 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 농지 취득 관련

농지취득자격증명서 제출 의무가 면제되어 농지법적 측면에서의 취득 장벽은 낮습니다. 다만, 토지 자체가 '전'으로 이용 중임을 감안하여, 향후 농지 관련 규제나 관리 방안을 숙지할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장안면의 계획관리지역에 위치한 토지 및 단독주택입니다. 농지취득자격증명서 제출이 불필요하며, 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리분석상의 위험은 낮습니다. 다만, 건물 현황과 공부상 면적 차이, 제시외 물건 존재, 임대차 관계 미상 등의 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주거지 인근의 농경지 및 창고가 혼재된 지역 특성상, 향후 지역 개발 가능성 및 토지의 활용 가치를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

8.2. 농지 취득 규제 완화

농지취득자격증명서 제출 의무가 없어 농업인이 아니더라도 취득이 용이합니다.

8.3. 개발 잠재력

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.4. 감정가 대비 저평가 가능성

토지 및 건물 전체 면적과 위치, 용도 지역 등을 고려했을 때, 감정가가 비교적 낮게 책정된 것으로 볼 수 있어 시세 조사 후 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크(명도, 건물 현황 차이, 제시외 물건 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다. 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가 산출은 시세 조사를 통한 추가 분석이 필요하며, 본 보고서에서는 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.