나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57039 [2] 경기도 화성시 만세구 송산면 고정리 792 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 고정리에 소재하는 '고정초등학교' 북서측 근거리에 위치하며 부근 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등의 혼재지역임.

교통상황

본건까지 소형 차량 출입 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하나 비교적 외곽지역에 위치하여 제반 교통사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1 토지 : 가로장방형에 가까운 다각형의 토지로 공부상 지목은 임야이나 현황은 전 및
토지임야이며 일부가 농로로 이용되고 있음.

기호2 토지 : 사다리형에 가까운 다각형의 답으로 본 토지의 북서측 일부는 농로로, 남서측 일부는
구거로 이용되고 있는 것으로 보임.

인접 도로상태

본 토지의 북측으로 폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상;

기호1 토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종
제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역,

기호2 토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 가축사육제한구역(일부제한
모든축종 제한지역), 농업진흥구역, 성장관리권역이며 기타 자세한 내용은 별도로
첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

본 토지상의 농작물은 평가에 포함하지 아니하였음.

공부와의 차이

기호1 토지의 공부상 지목은 임야이나 실제 이용상황은 전 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명서 제출요망(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경57039 (2)

소재지

경기도 화성시 송산면 고정리 792

용도

답 (농지)

토지면적

1891. 00㎡ (약 572.10평)

건물면적

0. 00㎡ (해당 없음)

감정가

406,565,000원

경매구분

부동산 임의경매

채권자

천안남부새마을금고 (등기부상 근저당권자)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 송산면 고정리에 위치하며, '고정초등학교' 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

교통상황

소형 차량의 출입은 가능하나, 비교적 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 근거리에 버스정류장이 소재하는 것으로 파악됩니다.

인접 도로상태

물건지 북측으로는 폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로가 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 10월 28일 천안남부새마을금고의 근저당권 (을3)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위이거나 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액(경매 신청 채권액 포함)은 591,487,420원이며, 말소기준권리인 근저당권은 276,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 있으나, 등기부등본 요약상 관련 권리는 모두 말소된 것으로 확인되어, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 농지 관련 규제 및 취득 조건

농지취득자격증명

본 물건은 농지(답, 전, 임야 혼재)이므로, 낙찰자는 반드시 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 반환이 거부될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비하셔야 합니다.

토지이용계획

* 기호1 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역.

* 기호2 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역, 성장관리권역.

* 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지법 등 관련 법규에 따른 엄격한 이용 및 행위 제한이 적용됩니다. 계획관리지역 부분은 상대적으로 개발 여지가 있으나, 농림지역과의 혼재로 인해 개발 시 복합적인 검토가 필요합니다.

5. 주변 환경 및 시설

주변 환경

본 물건이 소재한 경기도 화성시 송산면 고정리는 농경지와 임야, 일부 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 고정초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 있으나, 전반적으로는 영농 활동에 적합한 환경입니다.

주요 시설

소형 차량으로 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 있으나, 지역이 다소 외곽에 위치하여 대중교통 이용이나 생활 편의시설 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 시설 및 혐오시설에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 이는 지역의 쾌적성을 유지하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 의무

농지 취득은 관련 법규에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 취득하지 못하거나 지연될 경우 매수 보증금 반환 문제 등 법적 리스크가 발생할 수 있습니다.

교통 및 접근성

주변 도로 상태는 양호하나, 지역 자체의 외곽성으로 인해 대중교통 이용이나 도심 접근성이 낮아 활용 가치에 제약을 줄 수 있습니다.

지역 개발 및 규제

농림지역 및 농업진흥구역으로 지정된 부분은 농업 외 타 용도로의 전환이 어렵거나 제한적이므로, 투자 시 토지 이용 계획을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 고정리의 답(농지)으로, 넓은 면적을 비교적 합리적인 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전하다고 판단됩니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이고, 지역이 외곽에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 낮은 점은 고려해야 할 주요 사항입니다. 또한, 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정된 부분은 향후 토지 이용에 있어 중요한 제한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

실수요자 중심의 투자

실제 농업 경영을 목적으로 하는 농업인이나 농지를 확보하려는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

계획관리지역의 잠재력

전체 면적 중 계획관리지역에 속한 부분은 향후 지역 개발 동향에 따라 용도 변경 등의 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 농림지역과의 복합적인 고려 필요)

장기적 관점의 가치 상승

화성시의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 장기적인 안목으로 접근 시 토지 가치의 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가(406,565,000원)를 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 최근 유사 물건의 거래 사례, 주변 시세, 지역 개발 동향, 그리고 본 물건의 농지취득 규제 및 교통 불편과 같은 단점들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

낙찰을 희망하는 입찰자는 반드시 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 현황, 도로 접근성, 주변 환경 등을 면밀히 파악하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. 또한, 전문적인 시세 조사 및 본 물건의 특수성을 감안한 보수적인 접근을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.