나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57807 [9] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층509호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2010.03.18) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

공부상 제501호, 503호, 504호, 506호 내지 제509호는 학원, 제502호는 근린생활시설(체육 도장), 제505호는 근린생활시설(종교집회장)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 20미터 내외, 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가 구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토 부 제2025-1058호))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경57807(9)입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10번지이며, 신주소로는 경기도 용인시 기흥구 흥덕2로105번길 6 (영덕동)에 위치합니다.

건물의 주된 용도는 근린상가로, 감정가는 272,000,000원입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 이는 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 더블유비2309유동화전문입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하3층/지상9층 건물이며, 해당 호실은 5층 509호입니다. 건물 사용승인일은 2010년 3월 18일입니다.

토지 면적은 26.78㎡ (약 8.10평)이며, 건물 면적은 115.16㎡ (약 34.84평)입니다.

건축물대장상 건물 총 연면적은 15422.57㎡ (약 4665.63평)이고, 대지 면적은 1853.6㎡ (약 560.72평)입니다.

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 소재하며, '흥덕중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로, 현재 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20~25m) 및 중로 2류(폭 15~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

추가로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 그 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 대상은 외국인 등이고 용도는 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트입니다. 이는 경매 매각 절차 자체보다는 낙찰 후 소유권 이전 시 고려될 수 있는 사항입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 9월 27일 접수된 부산은행 근저당(을11)으로, 채권 금액은 220,000,000원입니다.

이후 접수된 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 내용을 보면, 과거 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 다수의 근저당 및 압류 기록이 확인됩니다.

최종적으로, 2025년 9월 15일 접수된 더블유비2309유동화전문 명의의 임의경매 개시결정(갑8)이 말소기준권리보다 후순위로 존재하며, 이는 본 경매 절차를 진행시키는 근거가 됩니다.

등기부채권 총액은 2,037,200,000원이며, 임의경매 신청 채권액은 2,149,563,495원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 '지상권'이 기재되어 있으나, 실제 등기부 상에는 지상권 등기에 대한 기재가 확인되지 않아 인수할 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

하지만, 임대 관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 이는 해당 호실에 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금이나 월세 등 세부적인 계약 내용을 알 수 없다는 의미입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설이 복합적으로 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

특히, 주변에 흥덕중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 학원, 교육 관련 업종에 대한 수요가 기대됩니다.

건축물대장상 해당 호실들은 공부상 학원, 근린생활시설(체육 도장), 근린생활시설(종교집회장) 등으로 이용되어 왔습니다. 이는 해당 건물이 다양한 업종의 상업 시설을 유치하고 운영하기에 적합함을 시사합니다.

인근에 위치한 흥덕IT밸리와 같은 업무 시설의 종사자들을 위한 상업 시설로서의 역할도 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거단지와 상업, 업무 시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

주변 학교 및 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통 측면에서는 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 환경입니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설(고물상, 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 오히려 학교, 공원, 아파트 단지 등이 위치하여 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 과거 권리 관계가 복잡했을 가능성이 있습니다. 현재 등기부상으로는 정리되었으나, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

가장 중요한 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 보증금 인수액은 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 수 있습니다. 명도 협상 시 신중한 접근이 요구됩니다.

집합건물이므로, 건물 관리비 미납분이나 공용 부분의 유지 보수, 하자 등에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

건물의 사용승인일이 2010년으로, 준신축급에 해당하나 향후 시설 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은, 낙찰자가 외국인이거나 특정 용도로 토지를 이용하고자 할 경우 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 일반적인 경매 매각 후 국내 거주자의 일반적인 상업적 이용 시에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 준신축급 상가 건물 내에 위치한 호실로, '흥덕중학교' 인근이라는 입지 조건과 비교적 잘 갖춰진 상업 및 주거 인프라를 특징으로 합니다.

과거 다수의 권리 설정이 있었으나, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 절차에서 주의가 필요하며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

건축물 구조 및 용도 측면에서 학원, 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

전반적으로 입지, 건물 상태, 경매 절차상 권리 소멸 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

용인시 기흥구는 지속적인 개발과 함께 수요가 꾸준한 지역이며, 본 물건은 흥덕중학교 인근이라는 교육적 수요와도 연계될 수 있는 입지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 비교적 신축에 가까운 상태(2010년 사용승인)로, 외부 마감 또한 양호한 것으로 파악됩니다.

감정가 2억 7천만원대는 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

과거 학원 등으로 이용되었던 이력은, 본 물건이 해당 업종을 중심으로 상권을 형성할 잠재력이 있음을 시사합니다.

복잡했던 권리 관계가 경매를 통해 일괄 소멸될 예정이므로, 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰 시 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

제공된 감정가는 272,000,000원입니다.

본 물건은 면적(토지 26.78㎡, 건물 115.16㎡)과 감정가를 바탕으로 산정된 평당 감정가는 토지 약 3,358만원, 건물 약 780만원 수준입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 실거래가, 임대 시세, 공실률, 예상 수익률, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등 보다 심도 깊은 시장 조사가 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 투자자는 반드시 현장 조사를 통해 임차 현황 및 점유 관계를 파악하고, 주변 시세 조사를 충분히 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준을 참고하나, 물건의 특성과 시장 상황에 따라 유동적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.