나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57807 [5] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2010.03.18) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

공부상 제501호, 503호, 504호, 506호 내지 제509호는 학원, 제502호는 근린생활시설(체육 도장), 제505호는 근린생활시설(종교집회장)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 20미터 내외, 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가 구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토 부 제2025-1058호))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57807 (5)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층505호

용도: 근린상가 (종교집회장)

감정가: 246,000,000원

토지면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

토지지분: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물면적: 104.24㎡ (약 31.53평)

건물지분: 104.24㎡ (약 31.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유비2309유동화전문 (더OOOOOOOOOOOOOOOOO)

주요 건물 정보:

건물명: 흥덕U프라자

사용승인일: 2010년 03월 18일

총 층수: 지하 3층 / 지상 9층

본건 호수: 5층 505호

해당 층 이용상태: 근린생활시설 (종교집회장)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치하며, '흥덕중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물이 소재한 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며, 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 등의 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

건물 남측으로는 노폭 20미터 내외, 북측으로는 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 08월 01일에 접수된 부산은행 근저당권 (을6, 채권최고액 1,100,000,000원)입니다.

이 외에도 다수의 근저당권과 용인시의 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권자(더블유비2309유동화전문)에 의해 임의경매가 개시되었으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 채권 총액은 약 2,037,200,000원입니다.

따라서, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

본 물건은 흥덕지구 내 상업지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다수의 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

흥덕IT밸리, 경기신문사옥, 기흥세무서 등 관공서 및 기업 시설이 인근에 위치하고 있으며, 동탄인덕원선과 광교용인선의 더블 역세권 개발 호재도 기대되는 지역입니다.

건물 자체는 제1종 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 본건 505호는 종교집회장으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

단지 주변으로 아파트 단지가 인접해 있어 잠재적인 이용객 및 유동인구가 확보될 수 있습니다.

흥덕중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

다양한 상업 및 업무 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 잔류 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 내부 상태 확인의 어려움: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 파악하기 어려웠다는 점을 유의해야 합니다. 실제 내부 상태가 공부 내용과 다를 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 특정 용도(단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)로 취득 시에는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 상업지역 내 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 인프라가 양호한 편입니다.

건물은 다양한 용도로 활용 가능하며, 특히 505호는 종교집회장으로 사용되고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 편이나, 임차인 현황 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요한 부분입니다.

지역의 개발 잠재력과 배후 수요를 고려할 때, 장기적인 안목으로 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 흥덕지구 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 교통의 편리성: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재의 종교집회장 용도 외에도 근린생활시설, 소규모 업무 공간 등으로 재임대 또는 활용이 가능합니다.

* 인근 주거 단지 배후 수요: 주변 아파트 단지의 탄탄한 배후 수요를 기반으로 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정되어야 합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 246,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 본건 505호의 정확한 내부 상태 및 활용 가치 평가

* 주변 유사 상가 거래 사례 및 임대료 수준 조사

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수(시간, 비용 등) 고려

* 본건의 장기적인 투자 가치 및 시세 변동 가능성 예측

충분한 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.