나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57807 [4] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2010.03.18) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

공부상 제501호, 503호, 504호, 506호 내지 제509호는 학원, 제502호는 근린생활시설(체육 도장), 제505호는 근린생활시설(종교집회장)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 20미터 내외, 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가 구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토 부 제2025-1058호))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57807 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유비2309유동화전문

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층 504호

신주소: 경기도 용인시 기흥구 흥덕2로105번길 6 (영덕동)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 복합 용도: 업무시설, 교육연구시설, 운동시설, 제1종근린생활시설, 종교집회장)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

토지 지분: 25.08㎡

건물면적: 107.84㎡ (약 32.62평)

건물 지분: 107.84㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 특이사항

유동화 물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 남측으로 노폭 20미터 내외, 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 1일자 부산은행 근저당(을8)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김래형(2013.08.16), 황연례(2019.08.01) 순으로 등기되었습니다.

* 근저당: 부산은행 명의의 다수의 근저당이 설정되어 있으나, 모두 말소 예정입니다. (총 채권액 약 20억원 이상)

* 압류: 용인시 명의의 압류가 등기되어 있으나, 말소 예정입니다. (2023.09.27)

* 경매개시결정: 본 건 경매를 신청한 더블유비2309유동화전문 명의로 2025년 9월 15일에 등기되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 채권 총액은 2,037,200,000원이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 시설의 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물(흥덕U프라자)은 지하 3층, 지상 9층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

각 호실별 용도는 학원, 체육 도장, 종교집회장, 업무시설, 교육연구시설 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 본 건 504호는 공부상 학원으로 등재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 흥덕중학교, 흥덕초등학교, 흥덕고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 수원CC, 골드CC 등 레저 시설과 롯데 프리미엄 아울렛 기흥점, 이케아 기흥점, 롯데시네마 기흥점 등 대규모 쇼핑 및 문화 시설이 차량 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 아주대학교병원, 강남병원 등 의료 시설도 이용 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류 및 2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역(외국인/주택용도, 2025.8.26~2026.8.25)에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리 리스크

건물 사용승인일이 2010년으로 10년 이상 경과하였으므로, 노후화에 따른 시설 보수 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현장 조사 시 폐문 등으로 인한 내부 상태 확인에 제약이 있었으므로, 실제 이용 현황과 공부상 내용이 다소 상이할 수 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 수반될 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. '소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 아파트 단지, 상업, 업무 시설이 밀집된 지역에 위치한 근린상가입니다. 흥덕중학교 인근에 자리하여 학군 및 주거 단지의 배후 수요를 확보하기에 유리하며, 학원, 교육, 근린생활시설 등으로의 활용 잠재력이 높습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, '소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 주변의 우수한 생활 인프라와 교통 여건은 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

다만, 임대 관계가 불분명하고 내부 이용 상황이 공부와 다를 가능성이 있다는 점, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지와 학교를 통한 꾸준한 수요층 확보 가능.

* 다양한 업종 활용성: 학원, 교육, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능한 점.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상.

* 지역 발전 잠재력: 용인시 기흥구의 지속적인 도시 개발에 따른 자산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 시 인수되는 보증금은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 시세, 공실률, 예상 임대 수익률 등에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 검토하나, 본 건의 경우 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.