나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57807 [8] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층508호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2010.03.18) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

공부상 제501호, 503호, 504호, 506호 내지 제509호는 학원, 제502호는 근린생활시설(체육 도장), 제505호는 근린생활시설(종교집회장)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 20미터 내외, 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가 구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토 부 제2025-1058호))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

본건은 수원지방법원 2025타경57807 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

물건 종별은 근린상가이며, 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10번지에 위치한 흥덕유프라자 5층 508호입니다.

총 감정가는 263,000,000원이며, 건물 사용승인일은 2010년 3월 18일입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 토지 면적은 22.70㎡ (약 6.87평)이고 건물 면적은 97.60㎡ (약 29.52평)입니다.

채권자는 더블유비2309유동화전문입니다.

1.1. 입지조건

2

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 소재한 흥덕중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로는 노폭 약 20미터, 북측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 9층 규모이며, 본 건은 5층에 위치한 508호입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현재 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 개발 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

2

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 9월 27일 접수된 부산은행의 근저당권(을10)입니다.

이후 등기된 부산은행 근저당권들과 용인시의 압류(갑8), 그리고 본 경매 개시 결정(갑10) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특별한 인수 대상 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있어, 등기부상 확인되지 않거나 말소되지 않는 지상권이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 반드시 추가적인 면밀한 조사가 필요한 사항입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 확인되었으나, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

2

본 물건이 소재한 지역은 흥덕중학교를 중심으로 한 학군과 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재하여 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

특히, 제1종근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설, 운동시설 등이 가능한 지역 특성상 학원, 병의원, 사무실, 운동시설 등 다양한 업종의 입점이 용이합니다.

인근에 대형 쇼핑몰이나 유흥 시설 등은 눈에 띄지 않아, 상대적으로 쾌적하고 안정적인 상권 환경을 유지하고 있습니다.

주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않아, 일반적인 상가 운영에는 큰 지장이 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2

본건 주변은 흥덕중학교, 흥덕초등학교, 흥덕고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 카페 등)은 물론, 병의원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량 이동 시에도 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

녹지 공간으로는 인근 공원 등이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

가장 큰 잠재적 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 부분입니다. 등기부상 명확히 확인되지 않은 지상권이 존재할 경우, 향후 건물 사용 및 처분에 큰 제약이 될 수 있으므로 반드시 전문가와 함께 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

또한, 임대관계가 미상이며, 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 정확히 파악하지 못했다는 점은 권리분석 및 물건 상태 확인에 있어 주의가 필요합니다. 실제 내부 상태가 공부와 다를 가능성이 있습니다.

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 등에 대한 외국인 등 대상의 허가 구역으로, 본 건과 같은 상업용 건물의 거래에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 용인시 기흥구의 주요 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

상업, 교육, 업무 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물이며, 주변 환경 또한 안정적입니다.

다만, '소멸되지 않는 지상권'의 가능성과 임대관계 미상, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 상업 및 주거 복합 지역에 위치.

* 다양한 업종의 입점이 가능한 용도 지역 및 건물 구조.

* 초, 중, 고등학교가 인접하여 학원 등 교육 관련 업종에 유리.

* 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 유동인구 확보에 용이.

* 잠재적 리스크 해결 시, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

2

본 건의 감정가는 263,000,000원입니다.

현재까지 파악된 권리관계상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 앞서 언급된 잠재적 리스크(특히 소멸되지 않는 지상권)에 대한 면밀한 조사와 전문가의 의견을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

내부 상태 미확인, 미상 지상권 등 불확실성이 존재하므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 현명합니다.

충분한 권리분석과 현장 조사를 통해 예상되는 문제점을 반영한 실질적인 가치를 산정한 후, 본 감정가의 80% ~ 90% 선에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

본 예상가는 참고용이며, 실제 투자 결정은 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.