나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57807 [3] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2010.03.18) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

공부상 제501호, 503호, 504호, 506호 내지 제509호는 학원, 제502호는 근린생활시설(체육 도장), 제505호는 근린생활시설(종교집회장)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 20미터 내외, 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가 구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토 부 제2025-1058호))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57807 (3)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층503호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 237,000,000원

토지면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

토지지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물면적: 87.84㎡ (약 26.57평)

건물지분: 87.84㎡ (약 26.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주요 건물 정보:

건물명: 흥덕U프라자

사용승인일: 2010년 03월 18일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

규모: 지하 3층 / 지상 9층

본건 위치: 5층 503호

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 소재한 '흥덕유프라자' 5층 503호이며, '흥덕중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 정방형 토지로, 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 남측 20미터, 북측 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 2025.8.26.~26.8.25. 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 8월 1일에 설정된 부산은행 근저당권(채권액 1,100,000,000원)입니다.

이후 설정된 여러 건의 부산은행 근저당권 및 용인시 압류는 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

경매를 신청한 채권자는 더블유비2309유동화전문으로, 2025년 9월 15일 임의경매개시결정(2,149,563,495원) 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 2,037,200,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 개요에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 흥덕유프라자는 총 9층 규모의 집합건물로, 2010년 3월 18일에 사용승인되었습니다.

건축물대장상 본건 503호는 학원으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

이 외에도 공부상 501호, 504호, 506호부터 509호까지는 학원, 502호는 근린생활시설(체육 도장), 505호는 근린생활시설(종교집회장)로 등록되어 있습니다.

건물은 제1종근린생활시설 용도를 중심으로 업무시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

주변에는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육

흥덕중학교가 단지 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 초등학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설 검색 결과, 흥덕초등학교, 흥덕고등학교 등이 비교적 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설

반경 1km 이내에 다수의 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보

본건은 채권 유동화 전문회사가 채권자이며 공동 담보로 경매가 진행되고 있습니다. 이는 복잡한 권리 관계나 다수의 이해관계인이 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이고, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인의 한계

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 집합건축물대장 내용, 탐문 조사, 외부 관찰 등으로 파악하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 흥덕유프라자 내 근린상가(학원) 물건으로, 배후 주거 단지와 상업, 업무 시설이 혼재하는 입지에 자리하고 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확해 보입니다.

하지만 유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 단지, 상업 시설, 업무 시설 등이 혼재된 지역으로 잠재 수요가 풍부합니다.

* 다목적 건물: 제1종근린생활시설 외 업무시설, 교육연구시설 등으로도 활용 가능한 건물입니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 확장된 면적: 본건 503호는 87.84㎡(약 26.57평)의 면적으로, 학원이나 일반 상가 운영에 적합한 공간을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항들을 추가적으로 분석해야 합니다.

* 시장 동향 및 경쟁 물건 분석

* 예상 명도 비용 및 소요 기간

* 추가 현장 조사를 통한 건물 상태 및 내부 구조 파악

* 잠재적 임대 수익률 분석

* 감정가(237,000,000원) 및 등기부채권총액(2,037,200,000원)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상인 점을 감안하여 보수적인 금액으로 입찰가를 설정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.