나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32787 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 808 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2024.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "청수리마을회관" 남동측 원거리에 위치하며, 인근은 전, 과수원, 농가주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1,6) : 인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 과수원입니다.
기호 (2-5,8) : 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 과수원입니다.
기호 (9) : 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 전(휴경)입니다.

인접 도로상태

기호 (1) : 북측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트포장도로에 접하고 있습니다.
기호 (2-5,8,9) : 지적도상 맹지이나 기호 (1,6) 토지를 경유하여 출입가능합니다.
기호 (6) : 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1-6,8,9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 (4,5) : 공부상 지목이 "전"이나, 현황 과수원입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항"을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (7) : 잡석조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1981)

- 외벽 : 몰탈 마감 등
- 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

창고로 이용중입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항"을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 과수목 포함 평가, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경32787 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 808

용도: 창고시설

감정가: 11,383,398,960원

토지 면적: 25,619.00㎡ (약 7,752.85평)

건물 면적: 49.58㎡ (약 15.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물 구조: 잡석조 스레트지붕 단층

사용승인일: 1981년

1.2. 토지 현황

기호 (1,6): 인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 과수원입니다.

기호 (2-5,8): 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 과수원입니다.

기호 (9): 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 전(휴경)입니다.

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물(7): 잡석조 스레트지붕 단층 건물, 창고로 이용 중입니다.

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 공부상 지목과 현황의 차이

기호 (4,5): 공부상 지목은 "전"이나, 현황 과수원입니다.

1.5. 매각 제외 물건

제시외 건물(감정평가서상 ㄱ)은 매각에서 제외됩니다. (물건명세서 참고사항)

1.6. 물건명세서 작성일

2026년 02월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "청수리마을회관" 남동측 원거리에 위치하며, 인근은 전, 과수원, 농가주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

기호 (1): 북측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트포장도로에 접하고 있습니다.

기호 (2-5,8,9): 지적도상 맹지이나 기호 (1,6) 토지를 경유하여 출입 가능합니다.

기호 (6): 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 (1-6,8,9): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급입니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (주식회사엑스포대부금융, 2024-03-19)

3.3. 토지 등기부 요약

* 갑1: 소유권 이전 (문성익, 1999-03-31)

* 을3: 근저당권 (주식회사엑스포대부금융, 2024-03-19, 6,450,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 지상권 설정 공동담보 (주식회사엑스포대부금융, 2024-03-19) - 말소

* 갑3: 임의경매 (주식회사엑스포대부금융, 2024-10-17, 4,516,657,533원) - 말소

* 갑4: 가압류 (김영자, 2024-12-30, 250,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 6,700,000,000원

3.4. 건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권 보존 (문성익, 2021-10-27)

* 을1: 근저당권 공동담보 (주식회사엑스포대부금융, 2024-03-19, 6,450,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 임의경매 (주식회사엑스포대부금융, 2024-10-17, 4,516,657,533원) - 말소

* 갑3: 가압류 (김영자, 2024-12-30, 250,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 6,700,000,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농림업이 주로 이루어지는 지역으로, 전, 과수원, 농가주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 각종 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

4.2. 주변 환경

청수곶자왈과 같은 자연 생태 지역이 인근에 위치하여 청정한 환경을 유지하고 있습니다. 제주특별자치도의 환경 보전 정책이 강화되는 지역 중 하나입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 관광 및 휴양지

청수리 마을은 반딧불이 서식지로 유명하며, 곶자왈 탐방 등 자연 친화적인 활동을 즐길 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록 1~6, 8, 9번 토지는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지법에 따라 전용 허가 없이 형질 변경 시 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급은 통상 7~14일 소요될 수 있으므로, 입찰 전 미리 해당 행정관서에 신청하는 것이 좋습니다.

6.2. 법정지상권 성립 불분명

목록 9번 지상의 제시외 건물(매각 제외)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 제시외 물건 및 분묘

목록 2번 토지 지상에 제시외 분묘 1기가 소재하는 것으로 추정되나, 정확한 현황 파악이 어렵습니다.

6.4. 건축허가 취소 가능성

일부 토지(목록 3~5, 6 일부 및 8, 9)는 건축허가를 득하였으나, 현재 취소된 것으로 보입니다. 이는 해당 토지의 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 과수목 포함 평가

감정평가 시 과수목이 포함되어 평가되었습니다.

6.6. 혐오시설 존재 가능성

주변 지역에 대한 종합적인 검색 결과, 명확하게 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 농지 및 자연 환경 위주의 지역 특성상, 향후 개발 과정에서 발생할 수 있는 시설에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재의 창고시설 및 부속 토지입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 현재 과수원 및 전으로 이용되고 있습니다. 계획관리지역에 속하나, 다양한 환경 및 농지 관련 규제 사항이 존재합니다. 채권자(주식회사엑스포대부금융)의 임의경매로 진행되며, 등기부상 채무 총액은 약 67억원에 달하나, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

매수자는 농지취득자격증명 취득 및 제출 의무가 있으며, 법정지상권 성립 여부, 제시외 분묘, 건축허가 취소 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 진행해야 합니다. 특히 농지법 개정으로 인한 규제 강화 및 형질 변경 시 원상회복 명령 가능성 등은 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 개발 가능성 (계획관리지역).

* 농지취득자격증명 취득 조건 충족 시, 농업 경영 또는 관련 사업 추진 가능.

* 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

* 제주도의 청정 자연 환경 및 생태 보전 지역 인접.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사 및 주변 시세 분석, 그리고 법률적 리스크에 대한 상세 검토가 필요합니다. 특히 농지 관련 규제, 법정지상권 불분명 등 잠재적 문제점을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가 11,383,398,960원을 기준으로 향후 현장 조사 결과 및 관련 법규 해석에 따른 추가적인 가치 평가 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.