나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1416 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 126-2 지음빌딩 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 “산방산 주차장”남서측 인근에 위치하며, 주위는 관광지, 근린생활시설, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 해안 관광지주변 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물중 제1층 제114호로서,
외벽: 치장벽돌 붙임 등,
내벽: 콘크리트몰탈 폴리싱 막감 등,
바닥: 바닥석재붙임,
창호: 폴링도어, 강화유리 등임.

기호1: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물중 제2층 제214호로서,
외벽: 치장벽돌 붙임 등,
내벽: 판넬위 페인팅 마감,
바닥: 바닥석재붙임
창호: 강화유리 등임.

이용상태

공히 공부상 소매점(음식점으로 사용하였으나 조사일 현재 휴업중인 상태)임.

설비내역

기본 급배수 설비, 공동 위생설비, 승강기, 천정부착형 냉난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 자루형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(산방산암벽식물지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주 사계리 용머리 화산쇄설층)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> (지적재조사지구지정)임.

공부와의 차이

""건물개황도""에 표시된 바와같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1416 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 126-2 지음빌딩 2층214호 (플레이사계B동 214호)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 주용도: 제2종근린생활시설, 등기사항전부증명서상 용도: 제1종근린생활시설)

감정가: 533,000,000원

토지면적: 188.35㎡ (약 57.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 93.72㎡ (약 28.3 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

총 건물 면적 (플레이사계B동): 2471.6㎡ (약 747.7 평)

총 토지 면적 (플레이사계B동): 3173㎡ (약 960.0 평)

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 126-2 지음빌딩 2층214호에 소재합니다.

주위환경: "산방산 주차장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 관광지, 근린생활시설, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 해안 관광지 주변 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통입니다.

도로: 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매입니다.

채권자: 하나은행 (임의경매 개시결정)

말소기준권리: 2020년 8월 6일자 하나은행 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부채권 총액: 704,400,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

건물 용도: 집합건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이며, 등기사항전부증명서상 용도는 제1종근린생활시설입니다.

현재 이용 상태: 공부상 소매점이며, 과거 음식점으로 사용되었으나 조사일 현재 휴업 중인 상태입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물중 2층 214호입니다.

건물 마감: 외벽은 치장벽돌 붙임, 내벽은 판넬위 페인팅 마감, 바닥은 바닥석재 붙임, 창호는 강화유리 등입니다.

토지 이용: 인접도로 대비 평지인 자루형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

설비 현황: 기본 급배수 설비, 공동 위생 설비, 승강기, 천정부착형 냉난방 시설이 갖추어져 있습니다.

주변 환경: 산방산 주차장 인근의 관광지에 위치하여 관광객 수요 및 관련 업종의 활성화가 기대되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 역사문화환경보존지역(산방산암벽식물지대)

* 역사문화환경보존지역(제주 사계리 용머리 화산쇄설층)

* 경관보전지구5등급

* 생태계보전지구5등급

* 지하수자원보전4등급

* 건축계획심의대상구역

건물 현황: 건물 개황도에 표시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재합니다.

영업 상태: 현재 휴업 중으로, 향후 정상적인 영업 활동을 위해서는 업종 변경 또는 활성화 전략이 필요합니다.

임대차 관계: 임대 관계가 미상입니다. 임차인이 있는 경우 보증금 및 월세 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면, 산방산 인근의 관광지에 위치한 근린상가 건물입니다.

주변의 관광지, 숙박시설, 근린생활시설 등과의 연계성이 뛰어나 상권 활성화 잠재력이 높은 지역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 최근(2019년 사용승인)에 준공되었으며, 내부 설비 또한 잘 갖추어져 있어 즉시 활용이 가능합니다.

현재는 휴업 상태이나, 과거 음식점으로 사용된 이력이 있어 업종 전환 및 재활용 가능성을 높게 평가할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 다수의 토지 이용 제한 사항, 제시외 건물 존재, 임대 관계 미상 등은 추가적인 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서귀포시의 대표 관광지인 산방산 인근에 위치하여 높은 접근성과 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

높은 활용도: 관광객 및 지역 주민을 대상으로 다양한 상업시설(음식점, 카페, 기념품점 등)로 활용이 가능합니다.

양호한 건물 컨디션: 준공 연도가 비교적 짧고 내부 설비가 갖추어져 있어 즉시 영업 개시 또는 리모델링이 용이합니다.

토지 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 재산권 행사가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 533,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 453,050,000원 (감정가의 약 85% 수준)

본 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정된 참고용 가격이며, 실제 입찰 시 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.