나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7908 [2] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3945-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 '애월고등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역임.
기호(3), (4): 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '귀덕2리사무소' 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1): 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.
기호(3), (4): 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 내부도로로 이용 중임.
기호(3), (4): 연접한 일단의 토지로, 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(3), (4): 연접한 일단의 토지로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.


기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(3), (4) 지상에 이동이 용이한 이동식 컨테이너 창고 1동 및 임차 중인 전기차 충전시설 2기가 소재하니 경매진행시 참고하시기 바람.
-임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 스타코 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
바닥 : 강마루 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

기호(6) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상1층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽, 바닥 : 시멘트몰탈 노출 마감 등,
창호 : PVC새시창호 등임.

기호(7) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 건물로서,
외벽 : 타일붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 시스템창호 및 폴딩도어 등임.

기호(8) 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크지붕 지상3층 건물로서,
외벽 : 타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
창호 : 시스템창호 및 폴딩도어 등임.

이용상태

기호(2): 단독주택임.
기호(6): 기계실임.
기호(7): 근린생활시설임.
기호(8): 1층은 주차장 및 계단실, 2, 3층은 근린생활시설임.

설비내역

기호(2): 가스보일러 및 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 기본 위생설비 및 급·배수설비, 태양광설비 등이 되어 있음.
기호(7), (8): 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 기본 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도', '건물개황도' 및 '기계기구 및 구축물배치도' 와 같이 본건 기호(1) 지상에 제시외건물 및 구축물(ㄱ)~(ㄷ), 기호(3), (4) 지상에 제시외건물 및 구축물(ㄹ)~(㉡), 제시외기계기구(a)~(h)가 소재함.

공부와의 차이

기호(5)는 일반건축물대장 및 현황 멸실되었으나, 등기사항전부증명서상 미정리 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기호(8)은 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 현황 조사 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니, 향후 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(6-1~6-6, 7-1~7-5, 8-1), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-38호, 제2022-59호, 제2022-225호 기계기구, 제시외 기계기구(기호a~h) 포함, 양어장임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7908 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3945-7

토지 면적: 3683.00㎡ (약 1114.4평)

건물 면적: 1934.95㎡ (약 585.3평) (등기부상 면적)

건물 제시외 면적: 1477.10㎡ (약 447.0평) (매각 포함)

총 매각 대상 건물 면적: 3412.05㎡ (약 1032.3평)

용도: 근린시설, 양어장

감정가: 6,477,288,140원 (약 64.8억원)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신한은행 승계인 유에스에이치유동)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 공장 및 광업재단 저당법 관련 기계기구 및 제시외 기계기구 포함.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 소재하고 있습니다.

기호(1) 토지는 '애월고등학교' 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

기호(3), (4) 토지는 '귀덕2리사무소' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지(기호1)는 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 토지(기호3,4)는 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

주변 지역에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 제주 지역 전반적으로 해양 쓰레기 문제나 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 간헐적으로 보도되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 모든 근저당권, 가압류, 압류 등이 말소기준권리(을10: 2020-11-19 접수, 신한은행 근저당권)보다 후순위로 등기되어 있어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전, 소유권 보존 등기는 말소되지 않습니다.

채권액 총계는 토지 및 건물 등기부상 6,731,748,000원으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 강 , 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2024-02-24, 배당신고일자 2025-06-18, 대항력 없음.

* 홍 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-02-15, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인 중 대항력을 갖춘 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설 및 양어장으로 활용 가능성이 있는 복합적인 용도의 물건입니다.

주변 지역은 주거, 상업, 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 운영이 가능하며, 양어장으로서의 특수성을 고려한 사업도 고려할 수 있습니다.

건물 2는 단독주택으로, 건물 7과 8은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건물 6은 기계실로 이용되며, 제시외 건물 및 기계기구가 포함 매각되어 활용 가치가 높습니다.

제주도라는 지역적 특성을 고려할 때, 관광객 수요를 반영한 상업 시설 운영이나 지역 특산물과 연계한 사업 등 잠재력을 평가할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건에 포함된 단독주택(건물 2)은 소유자 거주 또는 직원 숙소로 활용 가능합니다.

주변에 지역 사무소 및 학교가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 대규모 편의 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 기계기구: 본건에 포함된 제시외 건물과 기계기구는 현황 및 법적 상태를 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 일부 제시외 건물(이동식 컨테이너 창고, 전기차 충전시설 등) 및 경량철골조 천막지붕 단층 창고는 매각 제외 대상이므로 경계 확인이 필수적입니다.

* 양어장 용도: 양어장으로 운영 시 환경 관련 법규, 수질 관리, 폐수 처리 등에 대한 규제 준수 및 관련 허가 사항을 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 계획관리지역, 자연녹지지역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 여러 환경 관련 규제를 받고 있어 향후 건축 및 개발 시 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축물 현황: 건물 8의 경우 내부 확인이 곤란하여 감정평가 시 외부 관찰에 의존한 부분이 있으며, JSON으로 제공된 건축물대장 정보와 건물 감정평가 요항표 상의 건물 용도 및 층수(예: 건물 6, 8)에 일부 차이가 발견되어 현장 재확인이 필요합니다. (예: 건물 6, 8의 총괄표제부상 주용도는 동물 및 식물 관련 시설이나, 감정평가에서는 기계실, 주차장/계단실, 근린생활시설 등으로 명시됨)

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 매각 절차나 소유권 이전 과정에 일반 물건과 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 지역에 위치한 대규모 근린생활시설 및 양어장 용도의 토지 및 건물 복합 물건입니다. 넓은 토지 면적과 다수의 건물, 포함된 기계 기구 등은 다양한 사업적 활용 가능성을 시사합니다. 권리상 특별히 인수할 사항은 없으나, 물건의 실제 현황, 법적 제한 사항, 양어장 운영 관련 규제, 각 건물별 정확한 이용 상태 및 면적 등에 대한 철저한 실사(Due Diligence)가 요구됩니다. 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 매각 절차를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설, 양어장, 주택 등으로 복합적인 용도 활용이 가능합니다.

* 포함 자산: 제시외 건물 및 기계기구 포함으로 초기 투자 비용 절감 가능성이 있습니다.

* 제주 입지: 관광지로서의 제주도 위상에 따른 상업 시설 수요 잠재력.

* 인수 부담 적음: 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다 (0원).

* 잠재적 가치: 감정가 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 상당한 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 6,477,288,140원입니다.

낙찰가 산정 시 인수 보증금(0원)을 제외한 다른 비용(취득세, 명도비용 등)과 물건의 미래 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어려우며, 개별적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.