나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8206 [3] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 289 애월리브안 103동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 '제주서부경찰서' 북동측 인근에 위치하며, 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 스페니쉬기와잇기지붕 4층으로
<사용승인일자: 2023.02.07>
외벽 : 드라이비트 및 타일붙임 등.
창호 : 시스템창호 등.

이용상태

(1, 2): 공동주택(다세대주택)입니다.
(3): 공동주택(다세대주택-다락소재)입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 다세대주택 건물의 주택입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하천구역(고성천)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제주지방법원 2025타경8206 (3)

제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 289, 애월리브안 103동 4층 402호

다세대주택

감정가: 4억 2천만원

토지면적: 144.65㎡ (약 43.75평)

건물면적: 68.28㎡ (약 20.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일자: 2023년 2월 7일

구조: 철근콘크리트구조

총 동 수: 103동 (본 건은 103동 소재)

총 주차 대수: 78대

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리에 소재하며, '제주서부경찰서' 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

제반 차량의 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본 건은 서측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하천구역(고성천)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 을1 근저당권 (주식회사프로핏, 채권총액 21억원)으로, 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 소유권이전 신탁말소, 근저당, 다수의 가압류 및 압류, 그리고 본 경매개시결정등기가 기재되어 있으며, 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 27억 4천만원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 6천만원

* 차임: 30만원

* 전입일자: 2024년 4월 22일

* 확정일자: 2024년 6월 7일

* 배당신고일자: 2025년 8월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

특이사항:

* 본 건 현관 출입구 쪽 공용복도 벽면에 해당 부동산의 보존 및 관리를 위해 지출한 필요비 및 유익비(심각한 누수 보수, 곰팡이 제거, 보일러 및 수도 설비 수리 등)에 대하여 유치권을 행사한다는 공고문이 부착되어 있습니다 (2026년 6월 30일 추가 기재). 이는 낙찰 후 유치권자와의 분쟁 가능성 및 추가 비용 발생의 소지가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건과 같은 애월읍 상귀리에 위치한 비교적 신축(2022년 건축)인 다세대주택 '남건휴먼스마크힐애월2차' (89.85㎡)는 2026년 5월 3억 8천 5백만원에 거래되었습니다.

동일 단지 내 유사 건물인 '남건휴먼스마크힐애월3차' (89.85㎡)는 2026년 5월 3억 6천만원에 거래되었습니다.

비교적 오래된 건물인 '태영하이츠빌' (2016년 건축, 74.16㎡)은 2026년 6월 2억 4천 5백만원에 거래되었습니다.

본 물건은 2023년 2월에 사용 승인된 건물로, 최근 거래된 신축 건물들과 연식 면에서 유사합니다.

건물 면적 68.28㎡ (약 20.66평)을 기준으로 시세를 추정하면, 최근 신축 건물의 평당가(약 130만원~140만원/평)를 적용 시 약 2억 7천만원 ~ 2억 8천 5백만원 선으로 예상됩니다.

감정가 4억 2천만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

제주서부경찰서 인근에 위치하여 치안 환경은 양호한 편입니다.

주변에 전, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

구체적인 편의시설, 교육, 의료 시설 등에 대한 상세 정보는 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 주장: 현관 공용 복도 벽면에 유치권 행사 공고문이 부착되어 있어, 낙찰 후 유치권자와의 분쟁 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가와 시세의 차이: 감정가가 최근 실거래가 대비 높아, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

토지이용계획: 건축계획심의대상구역(저촉), 하천구역(고성천) 등으로 지정되어 향후 건축 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

주변 시설: 현재 파악된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 애월읍이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 유치권 주장이라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다.

감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 유치권 존재를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용 승인으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

입지: 제주 서부 지역의 생활 및 관광 인프라 접근성이 양호합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(68.28㎡)과 최근 실거래가(약 2억 3천만원 ~ 2억 8천 5백만원)를 종합적으로 고려할 때, 감정가(4억 2천만원)보다는 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 유치권 주장이라는 중대한 리스크를 감안하여 이를 해결하기 위한 비용 및 추가적인 조사 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 5천만원 ~ 3억 1천만원

본 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 현장 조사 결과, 물건의 상태 등 모든 사항을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.