나이스옥션 법원경매 제주 2024타경33742 [1] 제주특별자치도 제주시 내도동 226 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2024.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도축구장" 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 5-6m의 아스콘 포장도로, 남측으로 폭 약 2-3m의 콘크리트 포장도로, 북측
으로 폭 약 4-5m의 막다른 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제
3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ-ㅌ), 제시외구조물(철골구조물)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2)
일반철골조 패널지붕 2층으로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬, 벽지, 타일마감 등
바닥: 페인팅, 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

-일련번호(3)
일반철골구조 패널지붕 단층으로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등
바닥: 페인팅마감 등
창호: 샷시창 등임.

-일련번호(4)
일반철골구조 패널지붕 2층으로서,
외벽: 판넬, 타일마감 등
내벽: 타일, 페인팅마감 등
바닥: 에폭시마감 등
창호: 페어글라스, 샷시창 등임.

이용상태

-일련번호(2)
1층: 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(제조업), 제2종근린생활시설(사무소)임.
2층: 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무실)임.

-일련번호(3)
일반건축물대장상 용도는 창고시설(창고), 제2종근린생활시설(제조업소)임.

-일련번호(4)
1층: 일반건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)임.
2층: 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)임.

일련번호(2-4) 건물은 기준시점 현재 이용하지 않고 공실상태임.

설비내역

일련번호(2,3): 기본위생설비 등이 되어 있음.
일련번호(4): 기본위생설비, 천정형에어컨설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 일반철골조 판넬지붕 단층 작업장 및 통로
제시외건물(ㄴ) 일반철골조 판넬지붕 단층 통로
제시외건물(ㄷ) 일반철골조 판넬지붕 단층 기계실
제시외건물(ㄹ) 일반철골조 판넬지붕 단층 비가림
제시외건물(ㅁ) 일반철골조 판넬지붕 단층 발코니(2층 소재)
제시외건물(ㅂ) 일반철골조 판넬지붕 단층 사무실(2층 소재)
제시외건물(ㅅ) 일반철골조 판넬지붕 단층 작업장 및 통로
제시외건물(ㅇ) 일반철골조 아스팔트슁글지붕 단층 보일러실
제시외건물(ㅈ) 일반철골조 아스팔트슁글지붕 단층 화장실
제시외건물(ㅊ) 일반철골조 유리지붕 단층 통로

공부와의 차이

일련번호(2) 건물은 공부상 지붕이 "스라브지붕"이나 현황 "패널지붕"임.
일련번호(3) 부속건물(일반철골구조 패널지붕 단층 기계실)은 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-일련번호(3) 건물 일부는 외벽 및 지붕이 파손되어 있는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 1-1, 1-2, 2-1 내지 2-6, 4-1 내지 4-4) 및 철골 구조물(목록 1-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경33742 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 내도동 226

용도: 근린시설

감정가: 4,745,556,150원

토지면적: 5455.00㎡ (약 1650.14평)

토지지분: 5455㎡ (약 1650.14평)

건물면적: 1361.72㎡ (약 411.91평)

건물지분: 1361.72㎡ (약 411.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (표기상 중OOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 내도동 소재 "외도축구장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 5-6m의 아스콘 포장도로, 남측으로 폭 약 2-3m의 콘크리트 포장도로, 북측으로 폭 약 4-5m의 막다른 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제3종구역(나 지구)(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법), 공장설립제한지역(수도법)에 해당함. 공항 소음 및 장애물 제한 구역에 포함되어 있어 공항 운영에 따른 영향을 받을 수 있음.

* 건물 구조 및 이용상태:

* 일반철골조 패널지붕 구조의 2층 건물(연면적 490.33㎡)은 제2종근린생활시설(제조업, 사무소)로 이용되었으며, 현재 공실 상태임.

* 일반철골조 패널지붕 구조의 단층 건물(연면적 386.5㎡)은 창고시설(창고) 및 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용되었으며, 현재 공실 상태임. (일부 외벽 및 지붕 파손 및 부속건물 멸실 존재)

* 일반철골조 패널지붕 구조의 2층 건물(연면적 490.33㎡)은 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 이용되었으며, 현재 공실 상태임.

* 전체 제시외 건물 및 철골 구조물(약 721.60㎡, 약 218.37평)이 소재하며, 이 또한 일괄 매각 대상에 포함됨.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전 내역이 있으며, 중소기업은행 근저당(3,120,000,000원, 360,000,000원)이 말소기준권리(2020.11.04.)로 확인됨. 이 외 소유권이전청구권가등기, 임의경매 개시 결정 등도 모두 말소될 예정임.

* 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 있으며, 중소기업은행 근저당(3,120,000,000원, 360,000,000원)이 말소기준권리(2020.11.04.)로 확인됨. 또한 최여정 근저당(500,000,000원), 제주세무서장 압류, 중소기업은행 임의경매 개시 결정 등도 모두 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 토지 3,480,000,000원, 건물 3,980,000,000원.

* 임차인 현황:

* 주식회사내도푸드세상: 2008년 10월 1일 전입(사업일자), 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. 비고란에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 보증금 및 임대차 관계에 대한 상세 확인이 필수적임.

* 특이사항:

* 유치권이 존재함. 이는 법적 절차를 통해 소멸되지 않을 수 있는 중요한 권리이므로, 경매 진행 전 반드시 유치권 성립 여부 및 내용에 대한 면밀한 조사가 필요함.

* 대항력 있는 임차인이 존재함 (주식회사내도푸드세상).

* 유동화 물건으로 분류됨.

4. 상권분석

* 본건은 제주시 외곽 지역으로, 주위 환경은 주거지역(단독주택), 근린생활시설, 그리고 농경지가 혼재되어 있음.

* 현재 건물이 공실 상태이나, 근린생활시설 용도로 건축되어 있어 지역 내 상업 활동을 위한 잠재적 수요를 기대할 수 있음.

* 다만, 자연녹지지역 등 개발 제한이 있는 구역에 포함되어 있어 향후 용도 변경이나 신축 등 개발에는 제약이 따를 수 있음.

5. 생활정보

* 인근에 외도축구장이 위치해 있으며, 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 주변이 복합적인 용도 지역으로 형성되어 있어 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 법적으로 매각 후 소멸되지 않을 가능성이 높아, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있음. 반드시 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 함.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 5천만원, 차임 0원, 대항력 있음. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 구체적인 확인이 필요함.

* 건물 상태 불량: 일부 건물(일련번호 3)의 외벽 및 지붕 파손, 멸실된 부속건물 존재.

* 건축물대장상 위반건축물 등재: 목록 2 내지 4 건물이 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있어, 시정명령이나 이행강제금 부과 가능성이 있음.

* 공부와의 차이: 일련번호 2 건물은 공부상 지붕이 '스라브'이나 현황은 '패널' 지붕임.

* 제시외 건물 및 구조물: 상당 면적(721.60㎡)의 제시외 건물 및 구조물이 소재하여, 이는 추가적인 관리 또는 철거 비용 발생 요인이 될 수 있음.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공항 소음/장애물 제한구역, 공장설립 제한지역 등으로 묶여 있어 향후 건축 또는 개발에 제약이 따름.

* 건물 공실 상태: 일련번호 2-4 건물이 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출이 어려운 상황임.

* 임대 관계 미상: 일부 임대 관계가 미상으로, 추가적인 임차인 존재 가능성 또는 권리 관계 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 내도동에 위치한 근린시설로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 그러나 유치권 존재, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등재, 건물 일부 파손 및 공부와의 차이, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항 등 해결해야 할 복잡하고 잠재적인 리스크가 다수 존재합니다. 이러한 여러 위험 요인들이 감정가 대비 실제 낙찰가에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 바탕으로 한 활용 가능성.

* 현재 근린생활시설 용도로 건축되어 있어, 지역 경제 활성화 시 상업적 가치 상승 기대.

* 제주 지역이라는 특수성으로 인한 관광객 또는 지역 주민 대상의 잠재적 수요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,745,556,150원입니다. 그러나 앞서 언급된 유치권, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등재, 건물 노후화 및 파손, 토지 이용 제한 등 다수의 중대한 위험 요인들을 감안할 때, 감정가 전액에 대한 입찰은 신중해야 합니다. 특히 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이에 대한 정확한 법률적 검토와 명확한 해결 방안이 마련되어야 합니다. 또한, 임차인의 권리 관계 및 명도 가능성, 위반건축물 해소 비용 등을 종합적으로 산정하여 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 위험 요인 해소 및 명도 가능성, 향후 자산 가치 상승 잠재력 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 하며, 현재로서는 감정가 대비 상당 폭 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률적 분석 후에 결정되어야 할 것입니다.

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