나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [10] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (10).

경매구분: 부동산 임의경매.

채권자: 늘푸른신용협동조합 (늘OOOOOOOO).

매각대상: 토지/건물 일괄 매각.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10, 수앤수 5층 504호.

건물용도: 오피스텔.

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 건물 내 5층 504호.

사용승인일: 2017년 12월 12일.

건축물명: 수앤수.

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평).

토지 지분: 8.6721㎡ (약 2.62평).

건물면적: 33.85㎡ (약 10.24평).

건물 지분: 33.8504㎡ (약 10.24평).

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 140,000,000원.

특이사항: 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등이 복합적으로 이루어져 있어 일반적인 상업 및 주거 지역의 특성을 보임.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 제반 교통 이용 상황은 보통 수준임.

동측으로는 폭 약 10m, 서측으로는 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구에 속함.

소로(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존등기는 2017년 12월 28일 주식회사수앤수제주 명의로 되어 있음.

말소기준권리인 근저당권이 2017년 12월 28일 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 총 3,510,000,000원 설정되어 있었으며, 이는 본 경매 절차에서 매각으로 소멸됨.

본건 경매는 늘푸른신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행됨 (2025-05-09, 1,466,228,731원).

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2023년 5월 24일.

보증금: 0원.

차임: 0원.

대항력: 없음.

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내외 이용 현황

본 건물(수앤수)은 총 10층 규모의 오피스텔로, 총 53개의 호실로 구성되어 있음.

내부 설비로는 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기, 스프링클러, 옥내소화전, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있음.

본건 504호는 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됨.

4.2. 주변 상권 특성

서귀동 중심 상업 및 행정 구역에 위치하여 금융기관, 관공서, 병원, 다양한 상업시설(점포, 식당, 카페 등) 이용이 편리함.

주변에 공동주택, 단독주택이 혼재하여 주거 수요와 상업 활동이 공존하는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 편의점, 은행, 관공서(서귀포시청 인근) 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

다양한 음식점, 카페, 병의원 등이 주변에 밀집해 있음.

5.2. 교육시설

서귀중앙초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

인근에 중학교 및 고등학교도 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 외부 관찰 및 유사 물건, 공부를 통해 평가되었음.

실제 이용 상황 및 관리 상태는 별도 재확인이 필요함.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 채무 변제 상황에 따라 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있으나, 경매로 소멸될 권리에 해당함.

6.3. 공실 가능성 및 시세 변동

오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성이 있으며, 지역 경기에 따른 임대료 및 시세 변동 리스크가 존재함.

최근 매매 사례(55.35㎡, 1.8억원) 대비 본건 면적(33.85㎡)의 가치 산정에 신중을 기해야 함.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 교육 환경도 양호함.

등기부상 인수되는 권리가 없고 임차인도 대항력이 없어 권리분석상 위험 부담이 적음.

다만, 내부 확인이 이루어지지 않은 점과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항임.

최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례를 참고하여 시세 파악 및 입찰가 산정에 신중할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

제주도 서귀포시 핵심 상업지구에 위치하여 임대수익 및 시세차익 기대 가능.

서귀중앙초등학교 인근으로 안정적인 수요층 확보 가능.

모든 권리가 소멸되는 물건으로 권리분석상 위험 부담이 적음.

본건 건물(수앤수)의 5층 504호 (33.85㎡)는 5층 504호 (55.35㎡)의 2025년 7월 29일 1.8억원 직거래 사례를 고려할 때, 상대적으로 저렴한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원.

최근 매매 사례 (수앤수 5층 55.35㎡): 180,000,000원 (2025년 7월).

본건 면적(33.85㎡) 기준 환산 시 추정 시장가: 약 110,000,000원 (55.35㎡ 사례 기반).

입찰가 산정 시, 위 추정 시장가와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정함.

현재 시세 및 경매 상황을 고려할 때, 130,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 추천함. (감정가 이하 또는 근접한 수준에서 전략적 접근 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.