나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [14] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (14)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층604호

용도: 오피스텔

건물명: 수앤수

사용승인일: 2017년 12월 12일

1.2. 면적

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.6721㎡ (약 2.62평)

건물면적: 33.85㎡ (약 10.25평)

건물지분: 33.8504㎡ (약 10.25평)

1.3. 감정가: 140,000,000원

1.4. 채권자 및 경매구분

채권자: 늘푸른신용협동조합

경매구분: 부동산임의경매

1.5. 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 생활 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 용이하여 차량을 이용한 본건까지의 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 폭 약10m 내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사수앤수제주 (2017.12.28)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2017.12.28, 금2,795,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2017.12.28, 금260,000,000원, 말소)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2017.12.28, 금455,000,000원, 말소)

* 임의경매: 늘푸른신용협동조합 (2025.05.09, 1,466,228,731원, 말소)

등기부채권 총액은 3,510,000,000원이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (자세한 내용은 명시되지 않았습니다)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 서귀동 일대는 주거 시설과 상업 시설, 숙박 시설이 혼합된 지역으로, 다양한 점포 및 상가가 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 수행할 수 있는 환경입니다.

4.2. 지역 특성

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구에 해당하며, 관광 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서귀중앙초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변의 다양한 상가와 숙박시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본 위생 설비, 급배수 설비, 보일러 난방 설비, 승강기 설비, 스프링클러, 옥내 소화전, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부확인 곤란

이해관계인 부재로 인해 현장 내부 확인이 어려워, 외부 관찰 및 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 이용상황 및 관리 상태에 대한 추가적인 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구, 방화지구 외에도 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 천지연난대림지대), 지하수자원특별관리구역 등 다양한 법규에 의한 제한사항이 존재합니다.

6.4. 기타

임대 관계가 미상으로 확인되므로, 실제 거주 또는 임차 중인 인원에 대한 현황 파악 및 법적 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 서귀동에 위치한 오피스텔로, 서귀중앙초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 신축 건물로 비교적 최신 상태이며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 등기부상 다수의 근저당이 설정되어 있었으나, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 임대 관계 미상인 점은 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 중심 상업 및 관광 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 2017년 준공 건물로 신축성이 뛰어나 관리 용이.

* 말소기준권리 이후의 채무는 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 명확해짐.

* 인수해야 할 보증금이 없어 초기 투자 부담 감소.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 55.35㎡ 면적의 오피스텔이 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본 건의 면적(33.85㎡)을 환산하면 약 110,000,000원 수준의 시세로 추정됩니다. 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.