나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [15] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (15)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 224,000,000원

토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

토지지분: 14.031299999999998㎡ (약 4.24평)

건물면적: 54.77㎡ (약 16.57평)

건물지분: 54.7694㎡ (약 16.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 늘OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축년도: 2017년 12월

1.1. 입지조건

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* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져 있음

* 교통: 제반 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통임

* 도로: 동측으로 폭 약 10m 내외, 서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당함

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2017년 12월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 낙찰로 소멸되는 권리: 을1, 을2, 을3 (근저당권), 갑4 (임의경매)

* 낙찰로 인해 인수되는 권리: 제공된 정보상 인수되는 권리는 없음. 단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'만 명시되어 있고 내용이 없어, 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

* 임차인 분석: 김 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되므로, 보증금 1억원에 대해 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 배당 가능 금액 및 순위는 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사수앤수제주 (2017-12-28)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (총 3건, 채권 총액 3,510,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 늘푸른신용협동조합 (2025-05-09) - 말소

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 공동주택, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 주거 및 업무 기능이 복합적으로 활용될 수 있는 환경입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

* 유사 물건 거래 사례: 제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 7월 29일 동일 건물(수앤수, 서귀동 307-10번지) 5층 501호(추정, 전용면적 55.3508㎡)가 18,000,000원(1억 8천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가 224,000,000원과 비교 시 상대적으로 낮은 가격입니다.

* 건물 정보: 2017년 12월 사용승인된 10층 오피스텔 건물로, 총 53세대로 구성되어 있습니다. 본건(701호)은 전용면적 54.77㎡ (약 16.57평)으로, 유사 면적대의 거래 사례가 존재합니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설: 서귀중앙초등학교 인근에 위치하며, 상가 및 점포가 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 제주 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 물건 상태 확인: 감정평가서상 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 공부에 의존하여 평가하였으므로 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금 1억원에 대한 배당 가능 여부 및 금액 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 경매 진행 시 여러 담보물 중 본건의 가치 및 배당 순위에 따라 최종 낙찰가의 영향을 받을 수 있습니다.

* 채무 규모: 등기부상 채권 총액이 35.1억원으로 매우 높아 채무 불이행의 심각성을 나타낼 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 소로, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 용도 지역 및 제한 사항이 존재하여 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 제주 서귀포시의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 2017년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변 상권과 주거 환경이 혼재되어 있어 잠재적 활용 가치가 있습니다. 등기부상 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 감정평가 과정에서 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 상태에 대한 재확인이 필수적이며, 다양한 토지 이용 규제 또한 고려해야 할 요소입니다. 최근 유사 물건 거래 사례가 감정가 대비 낮은 수준으로 거래된 점은 시세 분석 시 중요한 참고 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 제주 서귀포시 중심 상권에 위치한 오피스텔로, 지역 내 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 유지보수가 용이합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 관계가 명확합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 큰 문제 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

* 건물면적: 54.77㎡ (약 16.57평)

* 최근 거래 사례: 55.3508㎡ (약 16.74평) 오피스텔 180,000,000원 (2025년 7월, 직거래)

* 분석: 최근 거래 사례와 본건 면적이 유사하며, 가격 또한 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 해당 거래가 직거래이며 본건의 감정가가 224,000,000원으로 제시되어 있어 시세보다 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 물건 내부 상태 미확인, 다양한 토지 이용 규제, 잠재적 관리비 연체 및 하자 등의 리스크를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 최근 거래가(1억 8천만원)와 감정가(2억 2천 4백만원) 사이에서 시세 조정을 고려하여, 현장 확인 및 면밀한 권리 분석 후 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 0원 기준)

* 유의사항: 상기 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 예상치이며, 현장 답사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.