나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [11] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (11)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층601호 (주소: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5, 6층 601호)

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

건물면적: 54.77㎡ (약 16.57평) - 전유면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 224,000,000원

사용승인일: 2017년 12월 12일

건물 층수: 총 10층 중 6층

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 동측으로 폭 약10m 내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 인근 시설: 서귀중앙초등학교가 남서측에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 12월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 모든 근저당권, 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서에 명시된 바 없습니다.

* 인수 보증금: 0원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 9,000,000원

* 전입일자/확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 및 차임은 확인되었습니다. 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 주식회사수앤수제주 (2017.12.28)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2017.12.28) - 총 3,510,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매: 늘푸른신용협동조합 (2025.05.09) - 1,466,228,731원

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 3,510,000,000원 입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 서귀포시 서귀동은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다.

* 배후 수요: 인근 학교, 상업시설, 공동주택 등으로 인해 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 투자 잠재력: 관광 도시인 제주도의 특성을 고려할 때, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 서귀포시 중심부에 위치하여 관공서, 금융기관, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 서귀중앙초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 유사 건물, 공부, 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태와 차이가 있을 수 있어 재확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류/1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 천지연난대림지대), 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 제주 지역 부동산 시장의 경기 변동 및 금리 변동 등의 외부 요인이 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 근저당권 총액이 감정가보다 현저히 높아, 감정가가 실제 시장 가치를 완전히 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서귀포시 서귀동의 중심 상업 지역에 위치한 2017년 준공의 오피스텔입니다. 신축 건물로서의 장점과 서귀포시의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 내부 확인의 어려움, 공동담보 물건이라는 점, 다수의 토지이용 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 및 차임은 확인되었으므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 오피스텔로서의 기능성이 잘 유지되어 있습니다.

* 우수한 입지: 서귀포시 중심 상업 지구에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어나고 교통이 편리합니다.

* 잠재적 임대 수익: 제주도의 관광객 수요와 지역 내 직주근접 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 낮은 낙찰자 부담: 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 최근 거래 사례: 2025년 7월 29일에 동일 건물 5층(55.35㎡)이 180,000,000원에 직거래된 사례가 있어, 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

최근 거래 사례 (55.35㎡): 180,000,000원 (2025.07.29)

본 건 면적 (54.77㎡)은 최근 거래 사례와 유사하여, 시장 가치는 180,000,000원 내외로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 내부 확인의 어려움, 공동담보 물건이라는 점, 복잡한 토지이용 제한사항 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가보다는 최근 거래 사례를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세와 리스크 요인을 감안하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가(224,000,000원)는 최근 실거래가보다 높게 책정되었으므로, 이를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.