나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [7] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (7)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 139,000,000원

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

건물면적: 33.85㎡ (약 10.24평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 늘푸른신용협동조합

사용승인일: 2017년 12월 12일

총세대수: 53세대

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접 도로(동측 약 10m, 서측 약 8m)에 접해 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로(폭 8m~10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2017년 12월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이며, 이에 따른 담보권 및 후순위 권리들은 소멸 대상입니다.

주요 등기 내용 요약:

* 소유권보존: 주식회사수앤수제주 (2017.12.28)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (총 3,510,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정: 늘푸른신용협동조합 (채권액 1,466,228,731원) - 매각으로 소멸

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,0000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021-05-24

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 없음

임차인 김정란 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서귀동 일대는 서귀포시의 중심 상업 및 주거 지역으로, 배후 주거 단지와 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 서귀중앙초등학교가 있어 학군 관련 유동인구 및 상권 형성 요인이 있습니다.

또한, 관광지 접근성이 뛰어나 관광객을 대상으로 하는 숙박, 요식, 소매업 등의 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 서귀중앙초등학교, 서귀포시청, 올레시장, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 교통: 제주 월드컵 경기장, 올레길 등 관광지 접근성이 좋으며, 제주시 방면 및 타 지역으로의 이동 또한 편리합니다.

자연환경: 천지연폭포, 새연교 등 서귀포의 주요 관광 명소와 인접하여 쾌적한 주거 및 사업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 담보물건 전체의 가치 및 경매 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

감정평가 시 내부 확인이 곤란하여 유사 건물 및 외부 관찰을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 관리 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획 상 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 중심 상권에 위치한 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 함께 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수할 권리가 없어 명도 및 법적 절차가 원활할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 대비 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

제주 서귀포시 핵심 상업 지구의 오피스텔로, 안정적인 임대수익과 함께 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되어 매각 후 등기부상의 모든 부담이 소멸되므로, 소유권 이전 시 권리 분석이 매우 명확합니다.

서귀포시의 지속적인 관광 개발 및 도시 발전 계획에 따른 수혜를 받을 수 있는 입지입니다.

53세대의 비교적 많은 호실이 있는 건물로, 향후 관리비 등 운영 측면에서도 안정성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 139,000,000원

최근 매매 사례 분석 (단위면적 환산): 제공된 최근 매매 정보(55.35㎡, 180,000,000원)를 기준으로 본건의 면적(33.85㎡)에 대한 시세를 역산한 결과, 약 110,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금: 0원

종합적인 판단 및 시세 추정치를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 구도, 투자 목적(실거주/임대수익) 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.