나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [8] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 늘OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 4층 403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 용도: 업무시설

건물 사용승인일: 2017.12.12

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지 지분: 8.6721㎡ (약 2.62평)

건물 면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

건물 지분: 33.8504㎡ (약 10.24평)

* 전용면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

* 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 인접 도로: 동측 약 10m, 서측 약 8m 아스콘 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 현황

* 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2017.12.28, 주식회사수앤수제주

* 근저당권 (말소기준권리): 2017.12.28, 케이씨유엔피엘대부주식회사 (총액: 3,510,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2025.05.09, 늘푸른신용협동조합 (채권액: 1,466,228,731원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2023.11.27

* 배당신고일자: 2025.07.09

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2017.12.28 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아님)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 위치한 서귀동 지역은 서귀포시의 중심 상업 지역 중 하나로, 다양한 업종의 상가 및 오피스텔이 밀집해 있음.

* 인근에 서귀중앙초등학교가 있어 학생 및 관련 수요도 기대할 수 있음.

4.2. 용도 현황

* 건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 주변 또한 주거, 상업, 숙박시설이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 상권 활동이 이루어지는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 인근에 서귀중앙초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 서귀포시 중심 지역에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 건물 설비 내역

* 기본 위생, 급배수, 난방(보일러), 승강기, 스프링클러, 옥내소화전, 기계식 주차장 설비가 갖추어져 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 (사용승인: 2017.12.12).

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 존재함:

* 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구

* 소로2류/1류(폭 8m~12m) 접합

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (무태장어서식지, 천지연난대림지대 등)

* 지하수자원특별관리구역

* 이러한 지역별 제한사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 권리상 위험

* 인수되는 보증금이 없어 권리상 위험은 낮으나, 현장 확인 곤란으로 임대관계가 미상으로 확인되어 명도 관련 추가 확인 필요.

6.3. 기타 특이사항

* 본건은 공동담보물건임.

* 감정평가서상 현장 확인이 곤란하여 동 건물 유사건물, 공부, 탐문사항, 외부 관찰에 의해 평가되었으므로, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 필수.

* 주변 시설 검색 결과, 서귀동 307-10번지 인근은 공동주택, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 상업 및 주거 지역으로, 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 서귀동의 중심 상권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편임. 2017년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하며, 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있음. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰 시 권리 상 문제는 없을 것으로 보이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없음. 다만, 다양한 지역 제한사항 및 현장 확인의 어려움으로 인한 평가의 한계가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 중심 상업지역 내 입지로 임대수익 및 시세차익 기대 가능.

* 2017년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 상품성 우수.

* 서귀중앙초등학교 인근으로 배후 수요 확보 용이.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이 (보증금 인수 없음).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 7월 29일): 180,000,000원 (전용면적 55.35㎡)

* 본건 전용면적: 33.85㎡

* 최근 매매 사례와 본건의 면적 차이를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 최근 매매 사례의 면적당 가치는 약 3,251,938원/㎡ (180,000,000원 / 55.3508㎡)이며, 본건의 감정가 기준 면적당 가치는 약 4,100,443원/㎡ (139,000,000원 / 33.85㎡)입니다.

* 이러한 시장 상황과 본건의 감정가 및 면적을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 150,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 매매 사례의 총액보다는 낮으나, 면적 차이를 고려한 합리적인 접근입니다.

* 권장 입찰가: 150,000,000원 (본 가격은 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으며, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 것도 한 가지 방법입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.