나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [13] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (13)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.6721㎡ (약 2.62평)

건물면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

건물지분: 33.8504㎡ (약 10.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 늘푸른신용협동조합

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인접한 동측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 오피스텔 건물(사용승인일: 2017.12.12)이며, 본건은 해당 건물 6층 603호입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사수앤수제주 (2017-12-28)

* 근저당 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2017-12-28, 채권최고액 금2,795,000,000원)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2017-12-28, 채권최고액 금260,000,000원)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2017-12-28, 채권최고액 금455,000,000원)

* 임의경매: 늘푸른신용협동조합 (2025-05-09, 채권액 1,466,228,731원)

* 총 등기부채권액: 3,510,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없습니다 (합계 0원). 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 서귀포시 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 학교, 상업시설, 주거시설, 숙박시설 등이 혼재하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 수요: 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 사업체 운영이 가능하며, 오피스텔로서의 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 서귀중앙초등학교 등 교육시설이 인근에 있으며, 다수의 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하고, 시내 및 외곽으로의 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영을 위한 효율적인 공간을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 다수의 근저당 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 이는 본 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 접근성 및 생활 편의성이 우수합니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가 1억 4천만 원은 주변 시세와 비교 시 투자 가치가 있는 수준으로 판단됩니다. 권리상으로는 대부분 말소될 예정이나, 미확인된 지상권 등은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 내부 상태에 대한 재확인이 필수적이며, 토지 이용 계획을 고려한 투자 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서귀포시 핵심 상권 내 위치로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 비교적 신축 건물로 상품성이 우수하며 가치 상승 잠재력 보유.

* 감정가가 시장 실거래가 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 거래 사례 (2025년 7월 29일): 5층, 55.3508㎡ 오피스텔이 180,000,000원에 직거래.

* 본건(33.85㎡)의 면적이 거래 사례보다 작음을 감안할 때, 면적 대비 단가는 높을 수 있습니다.

* 위 거래 사례 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 입찰가는 140,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (인수되는 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.