나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [12] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경1286호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10, 수앤수 오피스텔 6층 602호입니다.

본 건물의 건물명은 '수앤수'이며, 2017년 12월 12일에 사용 승인되었습니다.

용도는 오피스텔이며, 감정평가액은 140,000,000원입니다.

토지 면적은 8.67㎡ (약 2.62평)이며, 건물 면적은 33.85㎡ (약 10.24평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량 접근이 용이하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕의 지상 10층 건물이며, 본 건은 6층 602호입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

동측으로는 폭 약 10m, 서측으로는 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 을2, 을3)입니다.

매각으로 인해 소유권보존등기(주식회사수앤수제주)를 제외한 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등기(늘푸른신용협동조합, 채권액 1,466,228,731원)는 말소될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황으로는 배은영 씨가 등재되어 있으나, 보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있으며 대항력이 없습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 공동주택, 점포, 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

또한, 서귀포시의 주요 상업 및 편의 시설과 인접해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서귀중앙초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

건물에는 기본 위생 설비, 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비, 옥내 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서상 본건은 현장 확인을 위한 여러 차례 방문에도 불구하고 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 동 건물 내 유사 건물의 상태, 관련 공부, 탐문 및 외부 관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 및 임대 현황을 파악해야 할 수 있습니다.

건축물 대장 상 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로(폭 8~10m/10~12m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 신축, 증축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에는 영향이 없을 것으로 보이나 채무 총액이 상당한 점은 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 비교적 신축의 오피스텔로, 서귀포시의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

현재 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확하며, 향후 매각 시 소멸되는 권리가 대부분이어서 낙찰 후 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 내부 확인이 제한적이었던 점과 토지 이용계획 상의 제약 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2017년 준공)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

서귀포시 중심지에 위치하여 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 및 추가 비용 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 동일 건물 내 5층, 55.35㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 7월 29일에 180,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 약 325만원/㎡의 시세로 환산됩니다.

이를 기준으로 본건(33.85㎡)의 시가를 산정하면 약 110,000,000원 내외가 됩니다.

하지만 본 건의 감정평가액은 140,000,000원으로, 이는 시세보다 높게 평가된 것으로 보입니다.

다만, 본 건의 6층이라는 층수 이점과 서귀포시의 관광지로서의 입지 가치를 고려할 때, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.