나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [5] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (5)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층205호

용도: 오피스텔

감정가: 308,000,000원

토지면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

건물면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 늘OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근 도로 상태가 양호하여 차량을 이용한 이동은 편리한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권보존 등기(2017-12-28) 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이 다수 설정(총 3,510,000,000원)되어 있으며, 이 중 첫 번째 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 늘푸른신용협동조합의 임의경매 개시결정(2025-05-09, 1,466,228,731원)이 등기되어 있습니다. 경매 절차가 완료되면 말소기준권리인 근저당 및 그 이후의 모든 권리, 임의경매 개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 정보에 따르면 임차인은 장 이며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 또한, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 경매를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서귀동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 점포, 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 29일 동일 건물(수앤수) 내 5층 55.3508㎡(약 16.75평) 오피스텔이 18,000만원(1억 8천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 본 물건(2층 79.07㎡, 약 23.92평)의 감정가는 308,000,000원입니다. 최근 거래된 사례와 비교 시, 본 물건의 감정가는 면적 차이를 고려하더라도 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 입찰가 산정에 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브지붕의 10층 오피스텔로, 2017년 12월 12일에 사용 승인되었습니다. 총 53세대로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 현황

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 스프링클러, 옥내 소화전, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

본 물건 인근에는 서귀중앙초등학교가 위치하고 있으며, 다수의 상업시설 및 편의시설, 숙박시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 어려움

감정평가서 요약에 따르면, 현장 확인 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 유사 건물 및 외부 관찰 등에 기반하여 평가가 이루어졌다고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.2. 이용상태 및 관리상태

건물 내부 상태, 수리 필요 여부, 임대 현황 등이 외부 관찰만으로는 정확히 파악되지 않았으므로, 낙찰 후 직접적인 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

주변에 혐오시설이나 이에 준하는 시설은 현재까지 조사된 정보 및 지도상 확인 결과 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 중심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 권리관계 또한 말소 대상이 대부분으로 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 감정평가 과정에서 내부 확인의 제약이 있었으며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로 향후 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 노후도가 낮음.

* 권리관계가 명확하고 낙찰 시 인수하는 부담이 거의 없음.

* 최근 실거래가 대비 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가(308,000,000원)와 최근 유사 물건의 거래가(면적 환산 시 약 257,000,000원 내외)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 현장 확인의 어려움으로 인한 불확실성을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.